Sanierung von Mehrfamilienhäusern im Herbst: Effizienz im Fokus

Steigende Energiekosten, verschärfte Klimaschutzziele und anhaltender Druck auf den Wohnungsmarkt rücken die ganzheitliche Sanierung von Mehrfamilienhäusern in den Mittelpunkt strategischer Investitionsentscheidungen. Der Herbst gilt dabei traditionell als optimale Jahreszeit, um Bauabläufe wetterbedingt zu synchronisieren und die Immobilie schon zum nächsten Heizzyklus energieeffizienter zu betreiben. Für Eigentümergemeinschaften, institutionelle Bestandshalter und Family Offices im Großraum München eröffnet sich so die Chance, Werte zu sichern, ESG-Anforderungen zu erfüllen und die Nutzerzufriedenheit nachhaltig zu steigern.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Immobilien mit mehreren Wohneinheiten sind ein zentrales Element der regionalen Wohnraumversorgung. Gleichzeitig verursachen sie laut Umweltbundesamt rund ein Drittel des gesamtdeutschen Endenergieverbrauchs im Gebäudesektor. München weist dabei mit über 800 kWh pro Quadratmeter und Jahr bei Altbauten aus den 1950er- und 1960er-Jahren einen überdurchschnittlich hohen Bedarf auf. Durch gezielte Sanierungsmaßnahmen lassen sich Einsparpotenziale von 30 bis 60 Prozent realisieren, wie aktuelle Auswertungen des Fraunhofer-IBP zeigen. Wer jetzt handelt, reduziert nicht nur Betriebskosten, sondern sichert sich auch Fördermittel, die ab 2024 schrittweise gekürzt werden.

Aktuelle Daten, Studien und Regulatorik

Branchenkennzahlen

Laut IVD-Marktbericht 2023 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für ein unsaniertes Mehrfamilienhaus in München bei 6.200 Euro pro Quadratmeter, wohingegen energetisch modernisierte Objekte rund 7.500 Euro pro Quadratmeter erzielen. Die Studie „Building Performance“ der EU-Kommission prognostiziert, dass sich bis 2030 mindestens 15 Prozent des bundesweiten Mehrfamilienhausbestands einer tiefgreifenden Sanierung unterziehen muss, um die Klimaschutzziele einzuhalten. Eigentümer, die bis 2026 eine Heizungsmodernisierung samt Gebäudehülle durchführen, erreichen laut den Berechnungen der Deutschen Energie-Agentur im Schnitt eine Amortisationszeit von acht bis zwölf Jahren – ein relevanter Faktor für strategische Portfolioentscheidungen.

Förderprogramme und Gesetze

Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) schreibt für Neubau und Bestand schrittweise strengere Primärenergieanforderungen vor. Ab Januar 2024 sind bei wesentlichen Änderungen an der Anlagentechnik regenerative Energien verpflichtend einzubinden. Gleichzeitig bündelt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) KfW-Kreditlinien 261/262 und die BAFA-Einzelmaßnahmen. Für Mehrfamilienhäuser lassen sich derzeit Tilgungszuschüsse von bis zu 25 Prozent realisieren, wenn Effizienzhaus-Standards EH 70 oder besser erreicht werden. Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt flankiert dies mit dem Programm „EnergieBonusBayern“, das bis zu 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in Form von Zuschüssen gewährt, sofern der CO₂-Ausstoß um mindestens 55 Prozent sinkt. Kommunale Förderprogramme, etwa der „Münchner Energiesparbonus“, ergänzen das Instrumentarium.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung und Finanzierung

Der entscheidende Erfolgshebel liegt in einer integralen Planung. Bereits in der Konzeptphase sollten Bauphysik, Haustechnik und Wirtschaftlichkeit als Einheit betrachtet werden. Ein Gebäude-Energieberater ermittelt zunächst den Ist-Zustand per thermografischer Analyse und Blower-Door-Test. Auf dieser Basis entsteht ein Sanierungsfahrplan, der Einzelmaßnahmen wie Dämmung der Gebäudehülle, Fenstertausch oder Heizungsmodernisierung kombiniert. Parallel wird die Förderstrategie ausgearbeitet, um kumulierbare Zuschüsse optimal auszuschöpfen. Für größere Portfolios empfiehlt sich die Bildung einer Finanzierungsgesellschaft, um Cashflows aus Mietanpassungen und Energieeinsparungen gezielt in die Kapitaldienstfähigkeit einzubringen.

Im Herbst lassen sich Gerüst- und Fassadenarbeiten effizient einplanen, da die Witterungsbedingungen tendenziell stabiler sind als im Frühjahr. Die kürzer werdenden Tage verringern zwar die „Trocknungszeiten“; moderne Schnellputzsysteme und witterungsgeführte Bauheizungen kompensieren diesen Effekt jedoch verlässlich. Bauherren profitieren damit von einem optimierten Zeit-Kosten-Verhältnis.

Umsetzung und Bauleitung

Eine schlanke Bauleitung mit klaren Schnittstellen verhindert Terminverschiebungen. Besonders in bewohnten Mehrfamilienhäusern ist eine lärmoptimierte Baufolge entscheidend für den sozialen Frieden. Erfahrene Generalübernehmer wie BETSA koordinieren alle Gewerke aus einer Hand und behalten das Mietermanagement im Blick. Temporäre Ausweichwohnungen oder modulare Sanitärlösungen mindern die Belastung der Bewohner.

Technisch spielt die Abstimmung von Gebäudehülle und Anlagentechnik die Hauptrolle. Hochdämmende Fassadensysteme ermöglichen den Einsatz von Niedertemperaturheizungen. Wärmepumpen erreichen ihre maximale Effizienz, wenn Vorlauftemperaturen unter 55 Grad Celsius liegen. Eine smarte Gebäudeleittechnik mit Einzelraumregelung sorgt dafür, dass Heiz- und Lüftungsanlage nach tatsächlicher Nutzung gesteuert werden. Das Monitoring liefert Daten für ESG-Berichterstattungen und schafft Transparenz gegenüber Investoren und Banken.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bestandshalter mit langfristigem Anlagehorizont

Ein Immobilienfonds aus München sanierte 2022 ein 40-Parteien-Haus aus den 1970er-Jahren. Durch Fassadendämmung, dreifach verglaste Fenster und eine Luft-Wasser-Wärmepumpe sank der Primärenergiebedarf von 240 auf 90 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Die KfW-Förderung von 1,2 Millionen Euro reduzierte die Gesamtinvestition signifikant. Bereits nach zwölf Monaten stieg der Marktwert um 18 Prozent, die Mieterfluktuation halbierte sich.

WEG-Sanierung mit straffen Entscheidungsprozessen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 26 Einheiten in Grünwald nutzte den Herbst 2023 für eine Dach- und Heizungsmodernisierung. Durch professionelles Projektmanagement wurden alle Beschlüsse binnen zwei Eigentümerversammlungen gefasst. Eine kombinierte Photovoltaik-Anlage speist nun die Wärmepumpe und deckt den Allgemeinstrom. Der Stromautarkiegrad liegt bei 38 Prozent, die gemeinschaftliche Rücklage konnte entlastet werden.

Private Family Office im Premiumsegment

Ein denkmalgeschütztes Gründerzeitobjekt in der Maxvorstadt erforderte eine sensible Sanierung. Dämmstoffe auf Aerogel-Basis erhielten die Fassadenstruktur, während eine hydraulisch abgeglichene Fußbodenheizung den Wohnkomfort steigerte. Die Maßnahme wurde mit der Bundesförderung „Effizienzhaus Denkmal“ unterstützt. Nach Abschluss verzeichnete das Family Office eine Nettokaltmietsteigerung von 22 Prozent und erfüllte gleichzeitig interne ESG-Kriterien.

Fazit

Die Sanierung von Mehrfamilienhäusern im Herbst verbindet bauklimatische Vorteile mit attraktiven Förderkonditionen. Eigentümer reduzieren Betriebskosten, sichern Marktwerte und erfüllen kommende Regulierungspflichten. Entscheidend für den Erfolg sind eine präzise Bestandsanalyse, eine integrierte Planung und eine verlässliche Bauabwicklung aus einer Hand. BETSA.de bietet hierfür umfassende Lösungen von der Konzeptphase bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular