Schimmelprävention in der Übergangszeit: Bauphysikalische Strategien für Bayern

Risikofaktor Übergangszeit für Feuchtigkeit im Haus

Zwischen Spätsommer und Beginn der Heizperiode schwanken Temperatur und Außenluftfeuchte teils innerhalb weniger Stunden. Innen erwärmte Luft trifft auf bereits ausgekühlte Außenbauteile, wodurch Tauwasserausfall begünstigt wird. Parallel läuft der Heizbetrieb häufig nur im Teillastbereich, während manuelle Lüftungsroutinen noch nicht angepasst wurden. Diese Konstellation führt dazu, dass in bayerischen Bestandsimmobilien gerade jetzt der Großteil der jährlichen Schimmelbefunde entsteht.

Für Betreiber von Gewerbeflächen und hochwertige Wohnobjekte ergibt sich ein doppeltes Risiko: Zum einen drohen hygienische Beeinträchtigungen, zum anderen finanzielle Verluste durch Mietminderung, Nutzungsunterbrechungen oder Wertabschläge. Studien verschiedener Fachinstitute veranschlagen den volkswirtschaftlichen Schaden in Deutschland inzwischen auf einen dreistelligen Millionenbetrag pro Jahr.

Rechtliche und normative Rahmenbedingungen der Schimmelprävention

Die Einhaltung bauphysikalischer Mindestanforderungen ist in mehreren Regelwerken verankert. Im Wohnbereich definiert die DIN 1946-6 Lüftungskonzepte, während DIN 4108-2 Grenzwerte für Oberflächentemperaturen vorgibt. Für Arbeitsstätten greifen zusätzlich die Arbeitsstättenverordnung und VDI 6022. Die seit 2020 geltende Integration der Energieeinsparverordnung in das Gebäudeenergiegesetz (GEG) führt zu luftdichten Hüllen, weshalb der kontrollierte Luftwechsel heute planerisch nachzuweisen ist. In Kombination mit § 618 BGB ergibt sich für Arbeitgeber und Eigentümer eine Fürsorgepflicht, Gesundheitsgefahren durch Feuchtigkeit und mikrobiologischen Bewuchs zu vermeiden.

Verstöße gegen lüftungs- oder wärmeschutzrelevante Anforderungen können Bußgelder nach GEG sowie Schadensersatzforderungen nach BGB nach sich ziehen.

Typische Feuchtequellen und Wärmebrücken in der Übergangszeit

Kondensation an Bauteiloberflächen

Ab etwa 65 % relativer Raumluftfeuchte kondensiert Wasser an kalten Oberflächen. Häufige Schwachstellen sind:

• nicht wärmegedämmte Fensterlaibungen
• Durchdringungen für Installationen
• Anschlüsse von Balkonen und Attiken

Werden diese Bereiche nicht saniert, steigt die Feuchtebelastung und es entstehen ideale Wachstumsbedingungen für Schimmelpilze.

Heiz- und Lüftungsverhalten

In Bürogebäuden wird die Heizung tagsüber oft abgesenkt, um Energie zu sparen. In Wohngebäuden bleibt das Fensterlüften subjektiv getaktet. Beides senkt die Oberflächentemperatur, erhöht aber gleichzeitig die absolute Wasserdampfmenge im Raum. Datenloggermessungen zeigen, dass so bereits nach wenigen Stunden Grenzwerte überschritten werden können.

Vorgehensmodell zur Schimmelprävention im Bestand

1. Bauphysikalische Analyse

Vor jeder Maßnahme steht eine fundierte Bestandsaufnahme. Thermografie macht Wärmebrücken sichtbar, während Langzeitaufzeichnungen von Temperatur, relativer Feuchte und CO₂ kritische Nutzungsphasen identifizieren. In Gebäuden ab Baujahr 1995 lassen sich über Schnittstellen zur Gebäudeleittechnik bereits heute Echtzeitdaten anzapfen.

2. Bauliche Optimierung

Ergeben die Messungen strukturelle Defizite, kommen je nach Anforderung folgende Systeme zum Einsatz:

1. Innendämmung auf Silikatbasis mit kapillaraktiver Struktur zur Feuchtepufferung
2. Diffusionsoffene Außenwanddämmung für massives Mauerwerk
3. Fenster mit thermisch getrennten Rahmen und höherem Glasanteil
4. Dezentrale Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung als Bestandteil einer Lüften Sanierung

Die Kombination reduziert Wärmebrücken und stellt einen definierten Luftwechsel sicher, ohne den Primärenergiebedarf signifikant zu erhöhen.

3. Betriebliches Monitoring

Nach Umsetzung baulicher Maßnahmen bietet ein permanentes Monitoring zusätzliche Sicherheit. Intelligente Sensoren erfassen Temperatur, Feuchte und CO₂ und melden Abweichungen automatisiert. Selbstlernende Einzelraumregler passen Lüftungsraten sowie Heizleistung dynamisch an, sodass Schwellwerte erst gar nicht erreicht werden.

Branchenspezifische Betrachtung

Büro- und Verwaltungsbauten

Hohe Personendichte erzeugt erhebliche Feuchtelasten. CO₂-geführte Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung senkt das Risiko mikrobiologischer Belastungen und erhöht gleichzeitig die Energieeffizienz.

Luxuswohnungen und Penthouse-​Einheiten

Großformatige Verglasungen erreichen bei fallenden Außentemperaturen rasch den Taupunkt. Eine Kombination aus rahmenintegrierten Lüftungsschächten und kapillaraktiven Innenputzen verhindert sichtbare Feuchteschäden und erhält die anspruchsvolle Oberflächenqualität.

Einzelhandel und Gastronomie

Fluktuierende Besucherzahlen und zusätzliche Feuchtequellen aus Koch- und Reinigungsprozessen erfordern dynamische Lüftungssysteme. Geräte mit Entfeuchtungsfunktion und reversibler Wärmepumpentechnik ermöglichen einen stabilen Feuchtehaushalt bei gleichzeitig niedrigen Betriebskosten.

Planungsaspekte bei Neubauprojekten

Bereits in der Konzeptphase lässt sich das Risiko für mikrobiologischen Bewuchs minimieren. Entscheidend sind eine lückenlose Dampfdiffusions­berechnung nach Glaser sowie die Simulation instationärer Wärme- und Feuchteflüsse über mindestens ein Jahr Klimadaten der Region München. Planer erhalten so belastbare Aussagen zur Tauwasserfreiheit von Dach- und Wandaufbauten. Wird zusätzlich ein nutzerunabhängiges Lüftungskonzept gemäß DIN 1946-6 verankert, sinkt die Wahrscheinlichkeit von Schimmelbildung direkt nach Erstbezug signifikant.

Hygrisches Verhalten von Bauteilen und Materialien

Neben Wärmedämmwert und Tragfähigkeit gewinnt die kapillare Leitfähigkeit von Baustoffen an Bedeutung. Kapillaraktive Kalziumsilikatplatten, Lehmputze oder mineralische Innendämmsysteme können kurzfristige Feuchtespitzen aufnehmen, zwischenspeichern und bei niedriger Luftfeuchte wieder abgeben. Hybridkonstruktionen kombinieren diffusionsoffene Außenebenen mit dampfbremsenden Innenschichten und stellen so sicher, dass eingetragene Feuchte nach außen abtrocknet. Fehlende Materialkompatibilität führt dagegen zu Schichtabrissen und erhöhter Schimmelgefahr in der Übergangszeit.

Energieeffizienz versus Feuchteschutz

Ein dichter Gebäudehüllstandard nach GEG 2023 reduziert Wärmeverluste, verringert aber gleichzeitig den Luftwechsel. Um Feuchteschutz­anforderungen nicht zu gefährden, sollte die Wärmerückgewinnung in Bayern mit einer spezifischen Feuchterückgewinnung < 15 g/kg ausgelegt werden. Gegenstrom­tauscher mit enthalpierückgewinnender Membran halten die relative Raumluftfeuchte zwischen 40 % und 55 % und verhindern damit die Unterschreitung kritischer Oberflächentemperaturen bei gleichzeitiger Energieeinsparung.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und Fördermöglichkeiten

Die Investition in präventive Maßnahmen amortisiert sich häufig innerhalb von fünf Jahren. Rechenbeispiele aus bayerischen Büroimmobilien zeigen: Bereits eine Mietfläche von 1 000 m² verursacht bei Schimmelschäden durchschnittliche Sanierungskosten von 45 000 €. Werden kapillaraktive Innendämmung und eine zentrale RLT-Anlage mit Wärmerückgewinnung installiert, liegen die Mehrkosten bei 60 € bis 90 € je Quadratmeter. Förderprogramme wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder das bayerische 10 000-Häuser-Programm senken den Eigenanteil zusätzlich um bis zu 20 %. Eine frühzeitige Abstimmung mit Energieberater und Hausbank sichert den maximalen Tilgungszuschuss.

Wartung und Instandhaltung als Präventionsbaustein

Technische Anlagen verlieren ohne regelmäßige Wartung schnell an Wirksamkeit. Filterwechsel, Reinigung der Wärmetauscherflächen und Kalibrierung der Feuchtefühler müssen daher in halbjährlichen Intervallen erfolgen. Für Bauherren entsteht daraus eine klare Betreiberpflicht nach VDI 6022. Im Bestand empfiehlt sich ein Wartungsvertrag mit definierter Reaktionszeit, um Betriebsunterbrechungen und mögliche Haftungsfälle auszuschließen.

Digitale Lösungen zur Risikominimierung

Mit Sensorik vernetzte Ventile und motorische Fensterantriebe schaffen einen adaptiven Feuchteschutz. Cloudbasierte Analyseplattformen sammeln Temperatur- und Feuchtewerte raumgenau, vergleichen sie mit Wetterprognosen für Oberbayern und geben automatisierte Stellbefehle an die Haustechnik. Predictive Maintenance reduziert Stillstandzeiten und ermöglicht eine datengestützte Optimierung der Lüftungsstrategie. Die Integration in bestehende Gebäudeleittechnik erfolgt über offene Protokolle wie BACnet oder Modbus-TCP und lässt sich projektbezogen skalieren.

Sanierungsablauf bei akutem Schimmelbefall

Tritt trotz vorbeugender Maßnahmen mikrobiologischer Befall auf, ist ein strukturiertes Vorgehen erforderlich. Zunächst wird das Ausmaß durch Luft- und Materialproben gemäß DGUV Information 201-028 bestimmt. Danach erfolgt die Sicherung des Arbeitsbereichs mittels Unterdruck­haltung und HEPA-Filterung, um Sporenverschleppung zu verhindern. Kontaminierte Baustoffe werden großflächig ausgebaut, mineralische Untergründe mit 80 °C Heißdampf behandelt und abschließend mit silikatischen Sperrputzen versehen. Erst nach einer erfolgreichen Freimessung kann der Regelbetrieb wiederaufgenommen werden. Eine nachgeschaltete Ursachenanalyse stellt sicher, dass der Schaden nicht erneut auftritt.

Fazit
Schimmelprävention erfordert eine durchgängige Strategie vom Entwurf über die Materialauswahl bis zum laufenden Betrieb. Kapillaraktive Baustoffe, bedarfsgerechte Lüftung und digitales Monitoring bilden dabei die zentralen Bausteine. Wer frühzeitig plant und Förderungen nutzt, reduziert nicht nur Gesundheitsgefahren, sondern minimiert auch Folgekosten und Haftungsrisiken.

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