Herbstliche Sanierungsarbeiten an Mehrfamilienhäusern im Großraum München: Effizienz, Normen und Projektsteuerung

Rahmenbedingungen und saisonale Vorteile

Die Übergangsmonate zwischen Spätsommer und Frühwinter schaffen im süddeutschen Raum stabile Temperaturen, moderates Niederschlagsrisiko und lange Tageslichtphasen. Für Mehrfamilienhäuser in München bedeutet dies: Baufeuchte lässt sich kontrolliert abführen, Estriche und Putze härten zuverlässig aus und Wärmedämm­verbundsysteme erreichen die vorgesehenen Kennwerte ohne Verzögerung. Gleichzeitig ist die Auslastung vieler Gewerke leicht rückläufig, wodurch Kapazitäten und Einkaufskonditionen planbar bleiben. Projekte, die in dieser Periode starten, minimieren Folgekosten durch Witterungseinflüsse und halten Mietausfälle gering, da Gerüststandzeiten verkürzt werden.

Marktdaten und gesetzliche Anforderungen

Bestandsstruktur und energetische Kennzahlen

Laut Bayerischem Landesamt für Statistik stammen rund 58 % der Münchner Mehrfamilienhäuser aus der Vorklasse 1990. Nur knapp ein Fünftel davon erreicht aktuell Effizienzstandard 55 oder besser. Eine Projektion des ifo Instituts geht davon aus, dass bis 2030 rund 40 % dieser Gebäude umfassend modernisiert werden müssen, um Vermietungsrisiken und ESG-Abwertungen vorzubeugen. Untersuchungen des „Trendradar Energieeffizienz 2023“ zeigen zudem, dass Sanierungen, die vollständig in den Herbstmonaten umgesetzt werden, im Durchschnitt sieben Prozent kürzer dauern als Maßnahmen mit Winteranteil.

Förderlandschaft auf Bundes- und Landesebene

Für Wohngebäude greift die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WG). Anerkannte Einzelmaßnahmen wie Hüll­flächendämmung oder der Austausch zentraler Wärmeerzeuger sind mit Zuschüssen von bis zu 20 % förderfähig. Wird die Modernisierung seriell mit vorgefertigten Elementen umgesetzt, erhöht sich der Zuschuss um bis zu weitere 15 Prozentpunkte. Auf Landesebene unterstützt die LfA Förderbank Bayern Energie- und Wohnraumsanierungen mit zinsbegünstigten Darlehen. Förderanträge sind stets vor Beauftragung einzureichen; ein integriertes Antragsmanagement verhindert hierbei Schnittstellenverluste zwischen Planung, Finanzierung und Bauausführung.

Organisation komplexer Modernisierungsvorhaben

Vorphase: Analyse, Priorisierung und Finanzierung

Präzise Bestandsaufnahmen beginnen idealerweise im Frühsommer. 3D-Laserscans, Thermografie und Blower-Door-Tests liefern belastbare Daten zu Geometrie, Wärmebrücken und Luftdichtheit. Auf dieser Grundlage entsteht ein Maßnahmenkatalog, der nach drei Kriterien geordnet wird:

• wirtschaftliche Amortisationszeit,
• verfügbare Förderquote,
• optimaler Bauablauf.

Die Priorisierung ermöglicht, Gerüste mehrfach zu nutzen und Bauabschnitte logisch zu verknüpfen. Zur Finanzierung bewähren sich Mischmodelle aus Eigenmitteln, Förderkrediten und kurzfristiger Zwischenfinanzierung. Kreditinstitute verlangen dabei vermehrt eine Kosten- und Termingarantie durch einen Generalunternehmer, was die Fremdkapitalkonditionen verbessert.

Bauausführung in der Übergangszeit

Das zentrale Qualitätsrisiko im Herbst ist die Materialfeuchte. Sensorbasierte Monitoring-Systeme erfassen Luftfeuchte, Temperatur und Bauteilfeuchte in Echtzeit. Liegt die Oberflächen­temperatur von Fassaden unter fünf Grad Celsius, werden Beschichtungen terminlich angepasst oder mit Aufheizsystemen unterstützt. Dach- und Gerüstarbeiten sind in München in der Regel bis Mitte November ohne witterungsbedingte Unterbrechung möglich. Parallel erfolgt die Integration moderner Heiztechnik. Hydraulische Weichen stellen dabei den druckstabilen Übergang zwischen Bestandssträngen und neuen Wärmepumpen bzw. Brennwertkesseln sicher. Eine eng getaktete Abnahmeplanung über alle Gewerke hinweg reduziert Stillstandskosten und gewährleistet Fristen nach VOB Teil B.

Anwendungsfälle aus der Region

Fassadensanierung in bewohntem Bestand

In München-Laim wurde ein Ensemble aus drei Gebäuden der 1980er Jahre clusterweise modernisiert. Wöchentlich wurden zwei Aufgänge mit Wärmedämmung und Fenstertausch bearbeitet, während dichte Baustellentüren die Wärmeverluste begrenzten. Nach zwölf Wochen verringerte sich der Heizwärmebedarf um 32 %. Die Mieterhöhungen nach § 559 BGB lagen unter dem Marktniveau, wodurch Leerstände vermieden wurden.

Aufstockung als Nachverdichtung

Ein Wohnblock in Schwabing-West erhielt zwei zusätzliche Etagen in vorgefertigter Holzmodulbauweise. Die Module wurden im Sommer produziert und im Oktober aufgesetzt. Genehmigungsprozesse für Kraneinfahrten verliefen außerhalb der Ferien zügig, die trockene Montage eliminierte Nacharbeiten. Eine parallel montierte Photovoltaikanlage deckt seither den Eigenstrombedarf von Aufzügen und Wärmepumpe.

Gebündelte Maßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine WEG mit 48 Einheiten in Grünwald koppelte die Erneuerung der Zentralheizung mit der Kellerdeckendämmung. Durch die temporäre Abschaltung der Altanlage bei milden Außentemperaturen blieb die Gebäudeheizung weiterhin betriebsfähig. Die Maßnahme dauerte zehn Tage, nutzte BEG-Zuschüsse und führte zu einer Reduktion des Primärenergiebedarfs um 45 %.

Herbstprojekte kombinieren stabile Witterung, verfügbare Fördermittel und reduzierte Bauzeiten – ein Dreiklang, der speziell im dichten Münchner Markt entscheidende Wettbewerbsvorteile eröffnet.

Qualitätssicherung und Dokumentation

Eine engmaschige Qualitätskontrolle ist entscheidend, um Gewährleistungsrisiken zu minimieren und Fördervorgaben einzuhalten. In der Praxis bewährt sich ein mehrstufiges System: Vor Beginn jedes Bauabschnitts wird ein Kontrollplan nach DIN 4108-7 erstellt, der Prüfpunkte für Luftdichtheit, Dämmstoffstärken und Wärmebrücken­anschlüsse definiert. Während der Ausführung dokumentieren digitale Bautagebücher per Foto und QR-Code die Einbauorte aller Materialien – wichtig für spätere Nachweise gegenüber KfW, LfA und Haftpflichtversicherern. Zum Abschluss erfolgt ein kombinierter Blower-Door- und Thermografie-Test, dessen Protokolle direkt in das Förderportal hochgeladen werden können. Mit dieser Vorgehensweise lassen sich Nachbesserungsquoten laut regionaler Handwerkskammer um bis zu 30 % reduzieren.

BIM-gestützte Projektsteuerung im Bestand

Building Information Modeling ermöglicht inzwischen auch bei Sanierungsarbeiten an Mehrfamilienhäusern ein verlässliches Kosten- und Termincockpit. Im Großraum München arbeiten Generalplaner häufig mit Scan-to-BIM-Workflows: Punktwolken aus 3D-Laserscans werden in Revit- oder Allplan-Modelle überführt, die sämtliche Bauteilschichten sowie Installationswege abbilden. Kollisionsprüfungen erkennen frühzeitig Konflikte zwischen neuen Steigleitungen und Bestandsdecken. Für die Bauleitung ergibt sich daraus eine tages­aktuelle Mengen- und Terminsteuerung, die direkt mit Leistungsverzeichnissen nach GAEB verbunden ist. Projektberichte lassen sich automatisiert generieren, was die Kommunikation mit Banken und Eigentümer­gemeinschaften beschleunigt.

Vertragsmodelle und Risikoteilung

Gerade bei bewohntem Bestand wünschen Auftraggeber einen klar kalkulierbaren Kostenrahmen. In München etablieren sich dafür GMP-Verträge (Guaranteed Maximum Price) kombiniert mit Anreizsystemen: Unterschreitet das Bauunternehmen die vereinbarte Höchstsumme, wird die Einsparung geteilt; Mehrkosten trägt der Auftragnehmer. Ergänzend wird häufig eine Bauzeitentschädigung vereinbart, die sich an den ortsüblichen Mietpreisen orientiert. Für WEG-Projekte bietet sich das Partnering-Modell an, bei dem Planer, GU und Energieberater bereits in der Vorplanungsphase gemeinsame Workshops durchführen. Dadurch sinkt das Änderungsaufkommen in der Ausführung messbar – laut Bauindustrieverband um ca. 18 %.

Logistik und Baustellenorganisation in dicht bebauten Quartieren

Baustellen in Schwabing, Haidhausen oder Sendling stehen vor typischen Innenstadt-Restriktionen: begrenzte Lagerflächen, Lärmschutzauflagen und eingeschränkte Zufahrtszeiten. Effiziente Sanierungsarbeiten erfordern deshalb ein dezidiertes Logistikkonzept. Mobile Micro-Hubs auf temporär angemieteten Parkplätzen dienen als Zwischenlager für Dämmplatten und Fenster. Die Anlieferung erfolgt im „Night-Drop“ von 22 bis 6 Uhr, um den Tagesverkehr zu entlasten. Just-in-Time-Gerüst­module reduzieren Standzeiten, während geräuscharme Diamant-Sägesysteme die Einhaltung der Münchner Lärmschutzverordnung gewährleisten. So lassen sich tägliche Sperrzeiten einhalten, ohne den Bauablauf zu gefährden.

Nachhaltigkeitsbewertung und ESG-Konformität

Institutionelle Eigentümer müssen zunehmend Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien erfüllen. Bei Sanierungen dienen DGNB-System oder das BNK-Gebäudebewertungstool als Referenz. Für eine Gold-Zertifizierung sind u. a. ein CO₂-Äquivalent von maximal 18 kg/m² BGF und eine Recyclingquote von 50 % nachzuweisen. Auf der Baustelle werden hierzu Rückbau-Massenströme per Wiegeschein dokumentiert und sortenrein getrennt. In der Praxis erreichen Projekte in Bayern häufig bessere Werte, wenn recycelte Ziegelgranulate als Leichtzuschlag in Ausgleichsschichten eingesetzt werden. Das zahlt nicht nur auf ESG-Ratings ein, sondern senkt auch die Entsorgungskosten für mineralische Abfälle um bis zu 40 %.

Skalierbare Strategien für Portfoliobesitzer

Große Wohnungsbaugesellschaften verfolgen zunehmend Serial-Renovation-Ansätze, bei denen identische Sanierungsmodule über mehrere Liegenschaften verteilt werden. Vorteilhaft ist eine gebündelte Ausschreibung, bei der Dämm- oder Fensterlose in Jahreslosen vergeben werden. Durch Mengeneffekte sinken Einkaufskosten um durchschnittlich 6 %. Ein zentrales Projektbüro koordiniert dabei die einzelnen Standorte, erstellt übergeordnete Terminpläne und harmonisiert Förderanträge. Solche Cluster-Strategien sind insbesondere in den Landkreisen München-Land, Ebersberg und Fürstenfeldbruck relevant, wo Wohnungsbestände oft baugleich sind und sich Logistikketten ohne großen Anpassungsaufwand übertragen lassen.

Kostenentwicklung und Preisgleitklauseln

Die volatile Materialpreislage der letzten Jahre hat zu verstärktem Einsatz von Preisgleitklauseln gemäß BGB § 650c geführt. Für Dämmstoffe und Metallprodukte wird meist ein Index der Baupreisstatistik zugrunde gelegt, der quartalsweise angepasst wird. Wichtig ist eine vertragliche Deckelung, um das Risiko für beide Seiten kalkulierbar zu halten. In der Praxis haben bayerische Bauunternehmen gute Erfahrungen mit Schwellenwerten von ± 5 % gemacht. Wird dieser Korridor nicht überschritten, bleibt der Angebotspreis fix; darüber hinaus greift die Indexanpassung. Eigentümer erhalten dadurch Transparenz, während die Auftragnehmer keine Sicherheitszuschläge einpreisen müssen.

Abnahme und Inbetriebnahmephase

Nach Fertigstellung erfolgen Funktionsprüfungen aller technischen Anlagen unter realen Betriebsbedingungen. Für neu installierte Wärmepumpen wird ein COP-Nachweis bei 2 °C Außentemperatur gefordert, um die BEG-Förderung endgültig zu sichern. Parallel wird die Gebäudedokumentation nach VDI 3805 übergeben, inklusive Wartungsplänen und Ersatzteil­listen. Eine Einregulierung der Heizkurven erfolgt in einer 14-tägigen Testphase, in der Nutzerfeedback per App gesammelt wird. Die daraus resultierenden Anpassungen – etwa Änderungen der Nachtabsenkung – werden protokolliert, damit Energieberater die Effizienzgewinne belegen können. Erst nach erfolgreichem Monitoring wird die Schlussrechnung freigegeben.

Ausblick auf kommende Normänderungen

Zum 1. Januar 2025 tritt die novellierte GEG-Fassung in Kraft, die für Gebäude im Geschosswohnungsbau strengere Primärenergie-Grenzwerte vorsieht. Für laufende Planungen empfiehlt sich daher ein Puffer von mindestens 10 % unter den aktuellen Anforderungen, um Nachbesserungen zu vermeiden. Zusätzlich sind im Raum Bayern erste Kommunen dazu übergegangen, bei Bauanträgen pauschale Photovoltaik-Anteile vorzuschreiben. Für Aufstockungen und Dachsanierungen sollte deshalb bereits jetzt eine Dachflächenreserve von etwa einem Drittel eingeplant werden, um spätere Umplanungen zu verhindern.

Fazit
Herbstliche Sanierungsarbeiten an Mehrfamilienhäusern im Großraum München profitieren von klar kalkulierbaren Witterungsbedingungen, einer gut abgestimmten Förderlandschaft und bewährten Prozessmodellen wie Scan-to-BIM, GMP-Verträgen und seriellen Sanierungsmodulen. Wer Qualitätskontrollen frühzeitig digital abbildet, Preisgleitklauseln intelligent einsetzt und ESG-Kriterien in die Planung integriert, minimiert Kostenrisiken und beschleunigt die Inbetriebnahme. Bauunternehmen und Investoren sichern sich dadurch Wettbewerbsvorteile in einem stark regulierten Markt.

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