Herbst-Check für Ihr Haus: Welche Sanierungsarbeiten jetzt sinnvoll sind

Die Tage werden kürzer, nächtliche Temperaturspitzen sinken unter zehn Grad und erste Herbststürme ziehen durch Oberbayern. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien und Premium-Wohneinheiten im Großraum München ist das der Weckruf, ihr Objekt winterfest zu machen. Ein strukturierter Herbst-Check identifiziert Risiken frühzeitig, sichert den Werterhalt und schafft Planungssicherheit für das kommende Geschäftsjahr. Dieser Beitrag zeigt, welche Sanierungsarbeiten im Herbst besonders wirtschaftlich sind, welche regulatorischen Vorgaben gelten und wie Sie Maßnahmen effizient umsetzen.

Warum der Herbst die strategisch beste Zeit ist

Der Zeitraum zwischen September und November liegt in einer selten genutzten „Wetter-Goldilocks-Zone“: Die Außentemperaturen sind moderat, die Bautrocknung funktioniert schnell und Handwerksbetriebe haben noch Puffer vor dem Jahresendgeschäft. Für Betreiber von Gewerbeflächen bedeutet das minimale Ausfallzeiten, da viele Maßnahmen außerhalb der Heizperiode abgewickelt werden können. Zudem lassen sich durch vorausschauende Wartung ungeplante Notfallreparaturen im Winter vermeiden, die erfahrungsgemäß Kosten und Betrieb stören.

Aktuelle Daten, Studien und Regulatorik

Branchenkennzahlen

Das Bayerische Landesamt für Statistik meldete 2023 ein Investitionsvolumen von rund 4,6 Mrd. EUR in die energetische Sanierung von Nichtwohngebäuden. Knapp 38 % der Aufträge entfielen auf Gebäudehülle und Dach, 27 % auf Anlagentechnik. Laut einer Studie des Fraunhofer-Instituts IBP lässt sich durch optimierte Gebäudehülle im Münchner Klimaraum bis zu 28 % Heizenergie einsparen. Entscheider, die den Herbst für Hüll- und TGA-Maßnahmen nutzen, profitieren somit von schnellen Amortisationszyklen.

Förderprogramme und Gesetze

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2024 steigt der zulässige Primärenergiebedarf für Bestandsgebäude schrittweise an. Für Gewerbeobjekte wird ein Effizienzstandard EH70 in den nächsten fünf Jahren relevant. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) honoriert frühzeitige Sanierungsschritte mit Tilgungszuschüssen von bis zu 20 %. Auf Landesebene fördert das Bayerische 10 000-Häuser-Programm weiterhin Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Haustechnik. Wer seine Projekte im Herbst startet, sichert sich nicht nur Handwerkerkapazitäten, sondern auch Budgets aus laufenden Fördertöpfen, deren jährliche Mittel häufig vor Jahresende ausgeschöpft sind.

Technische Fokusbereiche im Herbst

Dach und Entwässerung

Starke Herbstniederschläge decken undichte Stellen gnadenlos auf. Eine professionelle Drohnen- oder Kamerabefliegung zeigt beschädigte Ziegel, gelockerte Bleche und verstopfte Dachrinnen. Werden diese Mängel vor dem Winter behoben, reduziert sich das Feuchterisiko im Dachstuhl drastisch. Für Flachdächer sind Blower-Door-Tests empfehlenswert, um Leckagen in der Dampfsperre zu orten. Sanierungsarbeiten wie das Aufbringen moderner PU-Hartschaum-Gefälledämmung können in wenigen Tagen abgeschlossen werden und schaffen die Grundlage für Photovoltaik-Nachrüstungen im Frühjahr.

Fassade und Fenster

Thermografische Aufnahmen bei Temperaturen unter 15 °C decken Wärmebrücken präzise auf. Drei typische Problemzonen im Münchner Altbestand sind Anschlussfugen, ausgedämmte Rollladenkästen und ungedämmte Geschossdecken. Der Herbst eignet sich für den Austausch von Einfach- oder Zweifachverglasung durch hochwärmedämmende Verbundfenster. Gleichzeitig lassen sich Betonkosmetik und Feinputzarbeiten vor der Frostperiode ausführen. Eine frische Silikonharzfarbe oder hydrophobierende Lasur hält Schlagregen fern und verlängert Wartungsintervalle.

Haustechnik und Regelung

Die Heizperiode startet in Bayern statistisch am 15. Oktober. Wer jetzt noch Hydraulik abgleicht, Pumpen gegen Hocheffizienzmodelle tauscht oder einen Brennwertkessel nachrüstet, realisiert sofort messbare Einsparungen. Moderne Gebäudemanagement-Systeme (BMS) bieten lernende Heizkurven, die sich an Wetterprognosen anpassen. Ein herbstlicher Check der MSR-Sensorik verhindert Fehlfunktionen im Winterbetrieb. Bei Lüftungsanlagen sollte der Filterwechsel vor dem Laubeintrag erfolgen, um Druckverluste und Mikrobenbildung zu vermeiden.

Innenraum und Nutzerkomfort

Während der Sommermonate können sich VOC-Emissionen in Innenräumen anreichern. Frische Anstriche mit emissionsarmen Silikatfarben oder der Einbau fugenarmer Akustikdecken steigern das Wohlbefinden von Mitarbeitenden und Mietern. Durch die kürzeren Tage ändert sich das Lichtprofil in Büroräumen. Ein Upgrade auf biodynamische LED-Beleuchtung lässt sich im Herbst ohne Betriebsunterbrechung realisieren und senkt die Stromlastspitzen im Winter.

Planung und Finanzierung: So sichern Sie Projekt-Erfolg

Machbarkeitsscreening

Betreiber größerer Portfolios starten mit einer Zustands- und Potenzialanalyse (ZPA). Diese bündelt Energieausweis-Daten, thermografische Bilder und FM-Tickets in einem Dashboard. Für jedes Gewerk werden Quick-Wins mit Amortisation unter drei Jahren markiert. Damit lässt sich der Umfang für ein Paket im hohen sechsstelligen Bereich zielgerichtet definieren.

Kostensicherheit

Festpreisangebote sind bei komplexen Bestandsbauten selten praktikabel. Besser geeignet ist das Guaranteed Maximum Price-Modell (GMP) mit definierten Risiko-Puffern. Ergänzend lohnt sich ein Blick auf Contracting-Ansätze: Eine externe ESCO finanziert Teile der Anlagentechnik und wird über die Energiekostenersparnis vergütet. Dieser Hebel reduziert den Eigenkapitalbedarf, der gerade bei parallelen Core-Investments willkommen ist.

Ablauforganisation

Projektleiter sollten Bauzeitfenster eng mit Mieter-Calendars abstimmen. Nacht- oder Wochenendarbeiten minimieren Revenue-Loss, sind aber genehmigungspflichtig. Digitale Bauablaufpläne helfen, Gewerke durchzusteuern. Eine Lean-Construction-Taktplanung sorgt dafür, dass Material just-in-time auf die Baustelle kommt – ein Vorteil bei begrenztem Lagerplatz im urbanen Umfeld Münchens.

Umsetzung und Bauleitung: Best Practices

Qualitätssicherung

Vor Start empfiehlt sich ein Kick-Off mit allen Gewerken, um Schnittstellen und Prüfpunkte festzulegen. Photodokumentation über Cloud-Plattform speichert den Baufortschritt und dient als Nachweis gegenüber Förderstellen. Zusätzlich sollten Stichproben durch ein unabhängiges Prüfinstitut erfolgen, wenn sensible Bauteile wie Brandschutz-Durchführungen betroffen sind.

Nachtragsmanagement

Nicht erkannte Schadstoffe oder statische Überraschungen sind bei Bestandsimmobilien Alltag. Ein vorab definierter Decision-Tree mit klaren Eskalationsstufen reduziert Stillstand. Transparente Nachkalkulation in Echtzeit schafft Vertrauen bei Stakeholdern und erleichtert die Freigabe höherer Budgets.

Dokumentation und Übergabe

Am Ende des Projekts sollten Betreiber eine digitale Bauwerksakte erhalten. Sie umfasst Revisionspläne, Wartungskalender und Materialzertifikate. Diese Unterlagen sind Grundlage für künftige ESG-Reporting-Pflichten und erhöhen den Verkehrswert bei Exit-Strategien.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude und Unternehmenszentralen

Ein Münchner Softwarehaus reduzierte dank wärmebrückenfreier Glasfassade und LED-Human-Centric-Lighting die Heizkosten um 22 % und steigerte die Mitarbeiterzufriedenheit. Die Sanierung lief im Herbst in vier Etappen, ohne dass Arbeitsplätze verlagert werden mussten.

Luxuswohnungen und Private Estates

Bei einer Villa am Starnberger See konnte durch Austausch der Kupferdachrinne und Installation einer Sole-Wärmepumpe der Primärenergiebedarf von 180 kWh/m²a auf 55 kWh/m²a gesenkt werden. Die umfangreichen Erdarbeiten fanden noch vor dem ersten Bodenfrost statt, sodass der Garten im Frühjahr wiederhergestellt werden konnte.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Retail-Park in Freising erhielt eine neue Flachdachabdichtung mit reflektierender Oberlage. Parallel integrierte man ein PV-System, das 30 % des Strombedarfs deckt. Durch präzise Herbst-Logistik blieb der Kundenverkehr unbeeinträchtigt.

Fazit

Der Herbst bietet optimale Bedingungen, um Gebäudesubstanz, Technik und Nutzerkomfort gezielt zu verbessern. Eigentümer, die jetzt handeln, minimieren Winterrisiken, sichern Fördergelder und steigern den Immobilienwert. BETSA begleitet Sie dabei als regionaler Partner mit Erfahrung in schlüsselfertigen Sanierungen im hohen Segment: von der Machbarkeitsanalyse über die GMP-gesteuerte Ausführung bis zur digitalen Übergabe.

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