Altersgerechtes Bad im gewerblichen Bestand: Normen, Technik und Wirtschaftlichkeit

Markt- und Rechtsrahmen für das altersgerechte Bad

Der Großraum München verzeichnet einen kontinuierlichen Zuwachs an Nutzergruppen mit eingeschränkter Mobilität. Laut Prognosen wird 2035 nahezu ein Drittel der bayerischen Wohnbevölkerung das 65. Lebensjahr überschritten haben. Parallel verlängert sich die durchschnittliche Verweildauer in Hotels, Rehabilitations­kliniken und Serviced Apartments. Diese Entwicklung macht barrierearme Sanierungen im Sanitärbereich zu einem zentralen Faktor für Vermietbarkeit und Werterhalt.

Unfallstatistik und wirtschaftlicher Nutzen

Jährlich ereignen sich bundesweit mehr als 250 000 meldepflichtige Stürze im Sanitärumfeld. Untersuchungen der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung zeigen, dass rutschhemmende Oberflächen in der Bewertungsklasse R10 nach DIN 51130 das Risiko um bis zu 40 % senken. Gleichzeitig dokumentieren Marktstudien einen Wertzuwachs von durchschnittlich 5 – 7 % für Einheiten, die im Rahmen einer Sanierung mit einem altersgerechten Bad ausgestattet wurden.

Gesetzliche Grundlagen und Förderkulisse

Die DIN 18040-2 definiert Mindestmaße für Bewegungsflächen, Türbreiten und Montagehöhen. Diese Vorgaben sind in Bayern über die Bayerische Bauordnung verbindlich. Ergänzend greifen fachspezifische Regelwerke wie die Heimmindestbauverordnung sowie Richtlinien des Landesamts für Pflege. Finanzierungsseitig steht die „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahme“ (BEG EM) für barriere­reduzierende Umbauten zur Verfügung. Die Kombination aus Pflicht und Förderung reduziert Amortisationszeiten und minimiert spätere Nachrüstkosten.

Planung, Finanzierung und Realisierung eines barrierefreien Badezimmers

Ein belastbarer Projektverlauf beginnt mit einer Funktionsanalyse jedes einzelnen Sanitärraums. Daraus werden Nutzerprofile abgeleitet – etwa Bestandsmieter, Hotelgäste, Patienten oder Mitarbeiter. Die Analyse definiert Bewegungsradien von mindestens 1,20 m, bei Pflegeanwendungen bis zu 1,50 m, und legt fest, ob bodengleiche Duschen, berührungslose Armaturen oder Notrufsysteme erforderlich sind.

Projektvorbereitung und Wirtschaftlichkeitsrechnung

Die Leistungsphasen 1–3 nach HOAI separieren Planungs- von Baukosten und schaffen für Kreditgeber Transparenz. Eine Machbarkeitsstudie beziffert zunächst Flächenverluste durch erweiterte Bewegungszonen. Im nächsten Schritt erfolgt eine Kapitalwertberechnung, die erhöhte Mieterlöse, reduzierte Leerstände und mögliche Förderzuschüsse berücksichtigt.

Logistik und Baustellenorganisation

Innenstadtlagen erfordern ein eng getaktetes Anlieferungs­konzept. Vorfertigte Installationswände inklusive Leitungen und Revisionsklappen verkürzen die Montagezeit um bis zu 30 % und minimieren Lärmspitzen im Bestand. Lean-basierte Tagesrunden decken Terminabweichungen frühzeitig auf; RFID-basiertes Materialtracking stellt die Einhaltung der vorgesehenen Brandschutzklassen sicher.

Qualitätssicherung während der Ausführung

Abnahmen erfolgen nach VOB/B mit prüffähigen Lasttests. Halte- und Stützgriffe müssen eine Punktbelastung von mindestens 1,5 kN (≈ 150 kg) aufnehmen. Türen erhalten schwellenlose Profile aus eloxiertem Aluminium. Digitale Bauzeitenpläne liefern allen Stakeholdern Echtzeitinformationen zu Fortschritt, Prüflosen und Restpunkten.

Technische Ausführung, Digitalisierung und Betrieb im barrierefreien Badezimmer

Die DIN 18040-2 fordert einen schwellenlosen Zugang, eine Duschfläche von 1,20 m × 1,20 m sowie einen Wendekreis für Rollstühle von 1,50 m. Für gewerbliche Objekte empfiehlt sich ein erweiterter Wendekreis von 1,80 m, um Reinigungs­maschinen ausreichend Platz zu bieten.

Bauliche und anlagentechnische Anforderungen

• Rutschhemmende Bodenbeläge mindestens R10, optional R11 in hochfrequentierten Bereichen.
• Thermostatbatterien mit Verbrühschutz auf 38 °C sowie Sicherheitsabschaltung.
• Vorwandmodule für Leitungsführung, um die Rohdecke statisch zu entlasten.
• Hohlraumböden zur nachträglichen Integration von Leckage- und Präsenzsensorik.

Smarte Komponenten und Monitoring

Cloud-fähige Armaturen erfassen Nutzungszyklen, lösen automatisierte Spülungen aus und melden bei Legionellen-Risikobefund. Sturzsensoren können in Pflege- und Hotelbad­zimmern den Hausnotruf aktivieren. Über offene Protokolle wie BACnet oder KNX erfolgt die Einbindung in bestehende Gebäudeleit­technik. So lassen sich Daten für eine vorausschauende Instandhaltung nutzen.

Facility-Management, ESG und Lebenszykluskosten

Großzügige Bewegungsflächen und fugenreduzierte Oberflächen verkürzen Reinigungsintervalle. Wasser- und Energiespar­armaturen senken den Ressourcenverbrauch und zahlen auf ESG-Kennzahlen ein. Zertifizierungssysteme wie DGNB oder BREEAM bewerten barrierefreie Lösungen mit zusätzlichen Punkten im Kriterium „Nutzerkomfort“. Eine belastbare Dokumentation dieser Maßnahmen verbessert die Position in Nachhaltig­keitsratings und reduziert Langfristkosten.

Schallschutz und Brandschutz in Bestandsbädern

Die Umnutzung oder Modernisierung gewerblich genutzter Sanitärbereiche erfordert einen Abgleich mit der DIN 4109-1 sowie der BayBO-Art. 46. Abwasser- und Lüftungsleitungen sind mit biegeweichen Schellen zu entkoppeln, um den erhöhten Trittschall bei bodengleichen Duschen zu kompensieren. Brandschutztechnisch gilt für Installationsschächte F30-A oder höher, wenn Geschosse mit Pflegecharakter belegt sind. Vorwandmodule werden daher werkseitig mit brandabschottenden Manschetten ausgestattet, sodass Kernbohrungen nachträglich nicht mehr ausgekleidet werden müssen. In Bestandsdecken aus Stahlbeton lässt sich die Feuerwiderstandsdauer häufig nur über mineralische Brandschutzplatten erfüllen; nachträgliche Intumeszenzbeschichtungen sind in Bayern nur mit Verwendbarkeitsnachweis zulässig.

Abdichtung und Entwässerung bodengleicher Duschen

Gemäß DIN 18534-1 sind Verbundabdichtungen in Wassereinwirkungsklasse W2-I vorzusehen. Bei Trockenbaukonstruktionen im Bestand empfiehlt sich eine zweite horizontale Abdichtungsebene unterhalb der Estrichschicht, um kapillar aufsteigende Feuchte in angrenzende Räume auszuschließen. Linienentwässerungen mit Gefälleboard reduzieren Aufbauhöhen auf unter 90 mm und erleichtern den Einbau in Bestandsdecken. Für den bayerischen Markt werden zunehmend Duschrinnen mit bauaufsichtlichem Verwendbarkeitsnachweis (abP) gewählt, da so die prüfpflichtige Flächendichtheitsprüfung entfällt. Die Anbindung an den Bestand erfolgt mittels Quellschweißverfahren, das den Ausgleich von Setzungen ermöglicht und die Gewährleistungsfrist nach VOB/C unproblematisch übersteht.

Werkstoffwahl: Hygiene, Wartung und Optik

Emaillierter Stahl und Verbundwerkstoffe mit Gel-Coat-Schicht zeigen im Dauereinsatz die geringste Haftung von Biofilmen. Für Hotels in München hat sich Sanitäracryl mit antimikrobieller Beschichtung bewährt, da die Materialtemperatur der Oberfläche als wärmer empfunden wird und somit Komfortkriterien erfüllt. Armaturen aus entzinkungsarmem Messing minimieren Nickelabgaben und erleichtern das Erreichen der Trinkwasserparameter der DIN EN 10088. Wandpaneele auf Mineralbasis reduzieren Fugenanteile um bis zu 80 % und halbieren die jährlichen Reinigungsstunden. In Reha-Kliniken wird zunehmend in fugenlose Silikatoberflächen investiert, da diese einen höheren pH-Wert aufweisen und Keimwachstum hemmen.

Kostenkennwerte und Preisgleitklauseln

Aktuelle bayerische Kostenkennwerte für ein altersgerechtes Bad im Bestand liegen bei 1 350 – 1 650 €/m² Bruttogrundfläche, abhängig von Brandschutz und Automationsgrad. Die Materialquote beträgt rund 60 %, wobei smarte Armaturen und Sensorik bis zu 15 % Mehrkosten generieren, die sich über Energie- und Wasserersparnis innerhalb von sechs bis acht Jahren amortisieren. Ausschreibungen sollten Preisgleitklauseln nach Index Baupreis 051 berücksichtigen, um Volatilitäten bei Edelstahl und Kunststoffen abzufangen. Bauherren sichern sich dadurch gegen Teuerungsraten über 6 % ab, ohne die Kalkulation vollständig neu aufsetzen zu müssen.

Vergabe- und Vertragsmodelle

Für kleinteilige Badsanierungen in laufendem Betrieb zeigt sich eine Einzelgewerkevergabe in Kombination mit einem Lean-Koordinator als sinnvoll, da so Belegungslücken präzise eingeplant werden können. Bei größeren Klinikblöcken reduziert ein Generalunternehmer mit integrierter TGA-Planung die Schnittstellenrisiken. Funktionsausschreibungen bieten Spielraum für innovative Montagekonzepte wie Plug-and-Play-Sanitärwände. Die Vertragsgrundlage bleibt typischerweise die VOB/B; bei Smart-Building-Elementen wird ein separates Pflichtenheft erforderlich, das Wartungs- und Updateverpflichtungen für die Gebäudeautomation festlegt.

Betriebsphase: Betreiberpflichten und Haftungsrisiken

Gewerbliche Betreiber unterliegen der Prüfpflicht nach TrinkwV § 14. Automatisierte Spülprogramme müssen dokumentierbar sein, um im Haftungsfall einen lückenlosen Hygienenachweis zu liefern. Notrufanlagen sind gemäß DIN VDE 0834 in Verbindung mit den bayerischen Heimbau-Richtlinien jährlich zu warten. Die Betriebssicherheitsverordnung verlangt eine Gefährdungsbeurteilung für mobile Haltegriffe oder Duschsitze; die Ergebnisse sind im Wartungsbuch zu hinterlegen. Versicherer honorieren die Einhaltung dieser Standards durch Prämiennachlässe von bis zu 8 %, gleichzeitig reduzieren sich Ausfallzeiten bei Mieteinheiten.

Benchmarking realisierter Projekte in München

Ein Hotelkomplex in Schwabing mit 48 Bädern erzielte nach Umrüstung auf barrierefreie Einheiten eine Auslastungssteigerung von 9 %. Die Investition von 1,52 Mio. € amortisierte sich innerhalb von 5,8 Jahren, beschleunigt durch zusätzliche Klassifizierungspunkte der DEHOGA. In einer Geriatrieklinik südlich der Isar konnte der Reinigungsmittelverbrauch um 22 % reduziert werden, nachdem fugenlose Wandverkleidungen und berührungslose Armaturen installiert wurden. Ein Bürocampus in Sendling nutzte das altersgerechte Bad als ESG-Maßnahme; dadurch stieg die Bewertung im GRESB-Rating um 11 Punkte, was die Refinanzierungskonditionen verbesserte.

Fazit: Ein altersgerechtes Bad erhöht Vermietbarkeit, Wert und ESG-Rating gewerblicher Objekte. Entscheidend sind eine normkonforme Abdichtung, zukunftssichere Sensorik sowie ein belastbares Wartungskonzept. Schallschutz, Brandschutz und Preisgleitklauseln sollten früh in die Planung einfließen, um Haftungs- und Kostenrisiken zu kontrollieren. Firmenkunden profitieren von modularen Vorwandlösungen, funktionaler Ausschreibung und konsequenter Dokumentation aller Hygienedaten.

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