Barrierefreier Eingang: Lösungen und Beispiele

Ein barrierefreier Eingang entscheidet heute über Vermietbarkeit, Image und Zukunftssicherheit einer Immobilie. Unternehmen im Großraum München stehen vor der Aufgabe, Bestandsgebäude schnell an neue Vorschriften, eine alternde Belegschaft und steigende Komfortansprüche anzupassen. Wer jetzt investiert, stärkt Marken­wahrnehmung, ESG-Rating und den langfristigen Immobilienwert. Der folgende Fachbeitrag zeigt, welche technischen Lösungen praxiserprobt sind, wie sie rechtssicher umgesetzt werden und weshalb eine frühzeitige Gesamtkonzeption entscheidend ist.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Bis 2030 wird sich die Zahl der Menschen mit Mobilitätseinschränkung in Deutschland laut Statistischem Bundesamt um rund 20 % erhöhen. Parallel wächst der Druck durch EU-Taxonomie, ESG-Berichtspflichten und das neue Barrierefreiheits­stärkungsgesetz. Investoren und Facility-Manager, die den Eingangsbereich erst in späteren Projektphasen berücksichtigen, riskieren Mehrkosten und Nutzungs­einschränkungen. Ein barrierefreier Haupteingang ist daher kein „Nice-to-have“, sondern ein Kernelement der Wertschöpfung: Er erweitert die Zielgruppe potenzieller Mieter, reduziert Versicherungsrisiken und verbessert das Corporate Social Responsibility-Profil.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Eine Studie der Universität Bielefeld aus 2023 zeigt, dass 32 % aller Neubauprojekte in Deutschland den barrierefreien Zugang noch immer nur teilweise erfüllen. Im Bestand liegt die Quote sogar bei 64 %. Gleichzeitig verzeichnet der bayerische Investmentmarkt eine Renditeprämie von bis zu 0,25 Prozentpunkten für Objekte, die nachweislich nach DIN 18040 und EN 17210 zugänglich sind. Das Beratungsunternehmen JLL ermittelte in München einen Leerstands­vorteil von durchschnittlich 1,7 Prozentpunkten bei barrierefreien Büroflächen. Die Zahlen verdeutlichen: Zugänglichkeit wirkt direkt auf Wirtschaftlichkeit.

Förderprogramme & Gesetze

Relevante Normen sind die DIN 18040-1 (öffentliche Gebäude) und DIN 18040-2 (Wohngebäude) sowie die europäische EN 17210. In Bayern greift zudem die Bayerische Bauordnung Art. 48, die seit 2021 eine barrierefreie Zugänglichkeit für öffentlich zugängliche bauliche Anlagen fordert. Fördertechnisch lohnt sich ein Blick auf die KfW-Programme 455-B und 455-E – beide unterstützen Maßnahmen wie automatische Türsysteme, Ram­pen oder Aufzugnachrüstungen. Auf Landesebene ergänzt der Bayerische Behindertenfonds einzelne Vorhaben. Voraussetzung für alle Programme ist ein schlüssiges Fachkonzept, das Gesamtmaßnahme und Nachhaltigkeit belegt. Genau hier setzen integrierte General­unternehmer an.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Der erste Schritt bleibt die Analyse des Bestands. 3D-Laserscans liefern in wenigen Stunden millimetergenaue Daten zu Höhenversatz, Türbreiten und Fluchtwegen. Aus ihnen entsteht ein digitales Gebäudemodell, in dem Architekten den barrierefreien Eingang mit minimalen Eingriffen präzise planen. Eine realistische Kostenschätzung umfasst Bau, Technik, Innenausbau und Folgekosten wie Wartung automatischer Türantriebe. Für Investoren interessant: Die DIN 18040 erlaubt eine maximale Längsneigung von 6 %. Liegt das Gelände günstiger, genügen kurze Ram­pen oder ein niveaugleicher Zutritt, wodurch teure Hebeplattformen entfallen. Früh eingebundene Fachplaner erkennen solche Potenziale.

Bei gewerblich genutzten Objekten übernimmt häufig der Mieter Sonderausbaukosten. Allerdings lassen sich diese über Staffelmieten oder Abschlagsmodelle in den Kapitalwert der Immobilie integrieren. Fördermittel reduzieren die Finanzierungslast weiter. In der Praxis erzielen Eigentümer im Schnitt 15 % Kostendämpfung, wenn sie KfW-Zuschüsse, steuerliche Abschreibungen und interne Finanzierungsmodelle kombinieren.

Umsetzung & Bauleitung

Projektleiter koordinieren drei Hauptgewerke: Rohbau/Tiefbau, Metallbau/Fassade und Elektrotechnik. Eine zentrale Schnittstelle ist das Türportal. Hier treffen Brandschutz, Zutrittskontrolle, Wärmedämmung und Barrierefreiheit zusammen. Erfolgsentscheidend ist eine gewerke­übergreifende Mock-up-Phase. Dabei wird der Eingangsbereich in Originalgröße nachgebaut, um Bewegungsflächen, Greifhöhen und Sichtbeziehungen zu prüfen. Früh gelöste Konflikte sparen laut Fraunhofer IAO bis zu 12 % Baukosten.

Die Bauleitung dokumentiert alle Abnahmen digital. Eine App erfasst etwa Prüfmaße der Schwellenhöhe (≤ 2 cm nach DIN 18040), Prüfdrehmoment der Türschließer und lichte Durchgangsweiten von mindestens 90 cm. Diese Daten fließen in das Facility-Management-System, damit Wartungszyklen automatisch angestoßen werden. Für das Asset Management entsteht so ein revisionssicheres Dossier, das den ESG-Audit unterstützt.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein Beratungsunternehmen in der Münchner Maxvorstadt modernisierte 2022 den Eingangsbereich eines 1980er-Jahre-Bürokomplexes. Wesentliche Maßnahmen: Absenkung des Gehwegs um 18 cm, Installation einer überdachten Glas­rampe mit rutschhemmender Beschichtung und Integration eines motorisierten Drehtürsystems mit sensorbasierter Personen­erkennung. Ergebnis: geringere Unfallquote, verbesserte Aufenthalts­qualität und Aufwertung der ESG-Kennzahl „Social“ um 6 %. Die Maßnahme amortisierte sich durch höhere Mieterlöse innerhalb von 28 Monaten.

Luxuswohnungen & Private Estates

Im Isarvorstadt-Quartier realisierte ein Family Office eine High-End-Sanierung mit barrierefreiem Haupteingang und Concierge-Desk. Kernelement war ein niveaugleicher Übergang von der Tiefgarage bis zum Penthouse per verglastem Plattform­lift. Trotz Denkmalschutz gelang die Integration unauffällig hinter einer Natursteinfassade. Das Objekt erzielt nun einen Quadratmeterpreis von über 30 €/Monat, rund 12 % oberhalb des Vorjahres­niveaus.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Retail-Investor sanierte eine 4.000 m² große Ladenzeile in Dachau. Die bestehenden Stufen wurden durch eine modulare Betonrampe ersetzt, deren Oberfläche in Unternehmensfarben eingefärbt ist. Ergänzend erhielt jede Eingangstür einen automatischen Linearantrieb mit Notstrom­versorgung. Die Barrierefreiheit steigerte die Besucherfrequenz um dokumentierte 8 % und senkte gleichzeitig das Haftungsrisiko. Gleichzeitig weist die Versicherung ein niedrigeres Gefahren­potenzial aus, was die Prämien um 4 % reduzierte.

Fazit

Ein barrierefreier Eingang schafft messbaren Mehrwert: höhere Vermarktungs­chancen, bessere ESG-Ratings und geringere Betriebskosten. Der Schlüssel liegt in einer integralen Planung, die Architektur, Technik und Nutzerführung früh verbindet. Für anspruchsvolle Vorhaben im Raum München empfiehlt sich ein Partner, der sowohl Baukompetenz als auch Regulatorikverstand mitbringt. BETSA.de begleitet Sie von der Bestandsanalyse bis zur schlüsselfertigen Übergabe – terminsicher, transparent und auf Ihre Renditeziele ausgerichtet.

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