Mieterstrommodelle und energetische Sanierung: Chancen für Gewerbeimmobilien im Großraum München

Unternehmen in Bayern stehen unter hohem Druck, ihre Immobilien effizienter und klimafreundlicher zu betreiben. Steigende Energiepreise, ESG-Vorgaben und strengere Bauvorschriften lassen den Handlungs­spielraum kleiner werden. Wer heute modernisiert, muss nicht nur Wärmeverluste reduzieren, sondern auch erneuerbare Energie in das Nutzungskonzept einbinden. Genau hier bieten Mieterstrommodelle eine interessante Ergänzung: Strom aus einer Photovoltaik-Anlage auf dem eigenen Dach, direkt an Mieter oder Nutzer verkauft, ohne Umweg über das öffentliche Netz. Der Ansatz kann die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierung deutlich verbessern und zugleich das Nachhaltigkeitsprofil der Immobilie aufwerten.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die Energiekosten in Deutschland sind 2022 laut Bundesnetzagentur um über 30 Prozent gestiegen. Parallel dazu setzt die EU-Taxonomie konkrete Grenzwerte für CO₂-Emissionen von Gebäuden. Unternehmen, Investoren und Facility Manager müssen daher strategisch handeln, um Regulatorik, Kostendruck und Mietererwartungen zu vereinen. Mieterstrommodelle verknüpfen Photovoltaik mit einem planbaren Cashflow und schaffen einen direkten Nutzen für Mietparteien. In Kombination mit einer umfassenden energetischen Sanierung entsteht so ein stimmiges Gesamtpaket, das sowohl Energiekosten als auch CO₂-Bilanz spürbar senkt.

Aktuelle Daten, Studien und Regulatorik

Branchenkennzahlen

Eine Studie des Fraunhofer ISE zeigt, dass in typischen Bürogebäuden bis zu 40 Prozent des Strombedarfs durch eine PV-Dachanlage gedeckt werden können. Bei einer installierten Leistung von zehn Kilowatt pro 1.000 Quadratmeter Nutzfläche amortisiert sich die Anlage nach sieben bis neun Jahren, wenn der Strom vor Ort verbraucht wird. Laut Bayerischem Landesamt für Statistik verfügen fast 60 Prozent der gewerblich genutzten Dächer im Regierungsbezirk Oberbayern über eine geeignete Statik und Ausrichtung. Zudem prognostiziert der Branchenverband BSW-Solar einen Zubau von bis zu 30 Gigawatt in Deutschland bis 2030, wovon ein signifikanter Teil auf gewerblichen Flächen installiert werden dürfte.

Förderprogramme und Gesetze

Die rechtliche Basis bildet § 42a EEG 2023, der Mieterstromfixzuschläge für PV-Anlagen bis 750 Kilowatt­peak vorsieht. Für Bestandsgebäude in München liegt der Zuschlag derzeit bei bis zu 3,79 ct/kWh. Darüber hinaus erleichtert das Solarpaket I die Abrechnung durch eine Reduzierung der Mess- und Meldepflichten. Parallel gelten steuerliche Vorteile: Seit Januar 2023 ist der Verkauf von PV-Strom bis 30 Kilowattpeak pro Einheit von der Ertragsteuer befreit. Für energetische Sanierungen greift die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für Maßnahmen am Dach, an der Gebäudehülle sowie an Heiz- und Lüftungstechnik kombiniert. Im Zusammenspiel können Projektträger je nach Ausgangslage Förderquoten von bis zu 25 Prozent der Gesamtinvestition realisieren. Eine strukturierte Fördermittel­planung ist damit zentraler Baustein jeder Sanierungsstrategie.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung und Finanzierung

Ein wirtschaftlich tragfähiges Mieterstromkonzept beginnt mit einer Lastganganalyse. Sie zeigt den zeitlichen Verlauf des Stromverbrauchs aller Mietparteien. Je höher die Überschneidung zwischen PV-Erzeugung und Verbrauch ist, desto besser. Für Immobilien mit hohen Grundlasten – etwa Rechenzentren, Produktionshallen oder Bürokomplexe mit Klimatisierung – lohnt oft eine Kombination aus Dach- und Fassaden-PV. Die Abstimmung mit Banken und Förder­stellen sollte früh erfolgen. Viele Kreditinstitute berücksichtigen die zusätzlichen PV-Cashflows positiv im Beleihungswert. Ein integrales Planungsteam aus Architekten, Energieberatern und Fachplanern sichert, dass Dämmung, Gebäudetechnik und PV-Anlage aufeinander abgestimmt sind. So lassen sich Synergieeffekte heben und Doppelarbeiten vermeiden.

Umsetzung und Bauleitung

Während der Bauphase ist klare Taktung entscheidend. PV-Montage, Dachsanierung und Leitungswege müssen ineinander greifen. Ein zentraler Bauleiter koordiniert die Gewerke und dokumentiert alle Schnittstellen. Smarte Messsysteme sollten bereits vor Inbetriebnahme fest eingeplant sein. Sie bilden die Basis für eine präzise Stromabrechnung zwischen Vermieter und Mietern. Für gewerbliche Objekte empfiehlt sich ein Energiemanagement­system nach ISO 50001. Es erfasst Verbräuche, analysiert Lastspitzen und weist Einsparpotenziale aus. So kann der Betreiber den Nutzen der Sanierung transparent belegen und gegenüber Aufsichtsrat oder Investoren reporten.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude und Unternehmenszentralen

Ein viergeschossiger Neubiberger Bürokomplex hat nach einer Komplettsanierung seine Energiekosten um 38 Prozent gesenkt. 60 Prozent der Einsparung stammen aus der PV-Anlage mit 240 Kilowattpeak, die als Mieterstrommodell organisiert ist. Der Vermieter verkauft den Strom an acht Unternehmen im Gebäude. Die Mieter zahlen rund 20 Prozent weniger als für Netzstrom, während der Eigentümer eine attraktive Rendite erwirtschaftet. Zudem erfüllt das Objekt die ESG-Kriterien vieler institutioneller Investoren, was die Vermarktungs­chancen weiter steigert.

Luxuswohnungen und Private Estates

Bei hochwertigen Wohnobjekten im Münchner Süden spielt Komfort eine große Rolle. Eine Kernsanierung in Grünwald koppelte Wärmepumpe, Batteriespeicher und PV-Dachfläche von 35 Kilowattpeak. Über ein internes Mieterstrommodell profitieren sowohl Eigentümer als auch dauerhaft untergebrachte Servicekräfte. Die Lösung reduziert die Betriebskosten und verstärkt das Nachhaltigkeits­profil der Immobilie, ohne das äußere Erscheinungsbild zu stören. Wichtig bei solchen Projekten ist ein diskretes Design, das ästhetische Vorgaben und Denkmalschutzauflagen respektiert.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Für Retail-Objekte mit hohen Tageslasten eignet sich Mieterstrom ebenfalls. Ein Einkaufszentrum in Freising installierte 500 Kilowattpeak PV-Leistung und integrierte die Kühlhäuser der Mieter in das Lastmanagement. Durch eine intelligente Verschiebung von Kälteprozessen in Zeiten hoher PV-Erzeugung sank der Netzbezug um rund 25 Prozent. Die geringeren Energiekosten flossen direkt in wettbewerbsfähigere Mietkonditionen und verlängerten bestehende Mietverträge. Gleichzeitig verbesserte das Center seine Klimabilanz, was bei großen Filialisten immer mehr zur Voraussetzung wird.

Fazit

Mieterstrommodelle in Kombination mit einer durchdachten energetischen Sanierung bieten greifbare Vorteile für Gewerbeimmobilien, Luxusobjekte und gemischt genutzte Gebäude im Großraum München. Sie reduzieren Energiekosten, sichern langfristige Mietverhältnisse und stärken die ESG-Konformität. Entscheidend für den Erfolg ist ein schlüsselfertiger Ansatz, der Planung, Fördermittelmanagement und Bauausführung in einer Hand bündelt. BETSA.de verbindet regionale Marktkenntnis mit technischer Expertise und begleitet anspruchsvolle Projekte vom ersten Konzept bis zur erfolgreichen Inbetriebnahme.

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