Barrierefreie Sanierung in München: Immobilien zukunftssicher gestalten

Demografische und wirtschaftliche Ausgangslage

Im Ballungsraum München steigt der Anteil der Bevölkerung über 67 Jahre kontinuierlich. Nach Zahlen des Bayerischen Landesamts für Statistik lag die Quote bereits 2022 bei rund 16 Prozent. Parallel rücken internationale Nutzergruppen mit hohen Komfort- und Nachhaltigkeitsansprüchen nach. Für Bestandshalter, Corporates und Family Offices entwickelt sich Barrierefreiheit dadurch vom optionalen Komfortmerkmal zu einem betriebswirtschaftlichen Hebel: Leerstände sinken, ESG-Scoring verbessert sich und die Objektliquidität steigt.

Rechtlicher Rahmen und Förderkulisse

Zentrale Normen

Die DIN 18040 definiert Mindestanforderungen an barrierefreie Wohnungen sowie Arbeitsstätten. In der Landeshauptstadt greifen zudem Erhaltungssatzungen, Stellplatzverordnungen und – bei gewerblicher Nutzung – die Bayerische Bauordnung. Für institutionelle Akteure gewinnt darüber hinaus die EU-Taxonomie an Gewicht, da dort soziale Kriterien wie Barrierefreiheit prüfpflichtig sind.

Öffentliche Finanzierungshilfen

• KfW-Programm 159: zinsvergünstigte Darlehen für stufenlose Zugänge, Aufzüge oder angepasste Sanitärräume.
• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse und Kredite für gewerkeübergreifende Effizienzmaßnahmen, zum Beispiel Fenster- oder Heizanlagentausch.
• Bayerisches Wohnraumförderprogramm „Kombi-Modernisierung“: bis zu 30 Prozent Zuschuss, sofern Barrierefreiheit und Energieoptimierung kombiniert werden.

Eine lückenlose Dokumentation ist zwingend erforderlich; fehlende Nachweise können Rückforderungen auslösen.

Marktdaten und Investitionsdruck

Eine IW-Studie (2023) weist bundesweit lediglich acht Prozent barrierearmen Bestand aus; im Premiumsegment sogar weniger als fünf Prozent. Gleichzeitig geben laut einer CBRE-Erhebung 62 Prozent der Investoren an, ESG-Kriterien bei künftigen Ankäufen verbindlich zu prüfen. Für München bedeuten diese Zahlen ein akutes Handlungsfeld: Der Leerstand hochwertiger Büroflächen liegt bei etwa 600 000 m², häufig verursacht durch fehlende Barrierefreiheit oder ineffiziente Haustechnik.

Integrierte Planung und Finanzierung

Erfolgreiche Modernisierungen starten mit einer ganzheitlichen Bestandsanalyse. Ein interdisziplinäres Team aus Architekt, Tragwerksplaner, TGA-Fachplaner und Brandschutzgutachter identifiziert Schnittstellen frühzeitig. Ein mehrstufiges Budgetmodell verdeutlicht Synergien; beispielsweise lassen sich Wandöffnungen für Elektroinstallationen mit Türverbreiterungen koppeln. Kreditinstitute honorieren derart strukturierte Konzepte, da das Risiko terminlicher Nachträge sinkt.

„Jeder nicht abgestimmte Eingriff verlängert den Bauablauf im Schnitt um drei Wochen.“ – Auswertung von 48 Umbauprojekten in Oberbayern

Ausführung und Baumanagement

Während der Bauphase reduzieren digitale Bauakten und BIM-Modelle Kollisionen zwischen Haustechnik, Akustik und Barriereelementen. Parallelisierung von Gewerken – etwa Aufzugsinstallation, Trockenbau und Elektrik – verkürzt die Bauzeit um bis zu 15 Prozent. Der Einsatz staubdichter Trennwände ermöglicht Umbau im laufenden Betrieb, was für Büro- und Handelsflächen entscheidend ist.

Beispielhafte Nutzenpotenziale

Bürogebäude und Unternehmenssitze

In einer Münchner Konzernzentrale aus den 1990er-Jahren wurden zwei Plattformlifte sowie automatische Brandschutztüren eingebaut, ohne den Betrieb zu unterbrechen. Das Ergebnis: Wegfall von Ausweicharbeitsplätzen und verbesserte ESG-Kennzahl, was sich direkt auf Finanzierungskonditionen auswirkte.

Hochwertiger Wohnungsbau

Diskrete Unterflurlifte, bodengleiche Duschen mit Naturstein­rinnen und flächenbündige Schiebetüren belegen, dass Barrierefreiheit nicht im Widerspruch zu hochwertiger Gestaltung steht. Ein Mehrfamilienhaus in Grünwald erreichte nach gleichzeitiger Wärmepumpen­installation den KfW-Effizienzhaus-Standard 70 und verzeichnete laut Gutachten eine Wertsteigerung von rund zehn Prozent über den reinen Baukosten.

Einzelhandel und Dienstleistung

Eine Innenstadtpassage aus den 1970er-Jahren erhielt einen neuen Aufzugskern, taktile Leitsysteme und automatisierte Lüftungen. Nach Abschluss der Maßnahmen stiegen die Mieteinnahmen um 18 Prozent, da bislang ausgeschlossene Kundengruppen – etwa Eltern mit Kinderwagen oder Reisende mit Gepäck – nun die oberen Etagen erreichten.

Technische Schlüsselkomponenten für barrierefreie Umbauten

Aufzüge und Hebeanlagen bilden in Bestandsgebäuden den größten Kostenblock, liefern aber zugleich den höchsten Nutzenfaktor. Entscheidend ist die Wahl zwischen Plattformlift, Kabinenaufzug oder Schrägaufzug unter Berücksichtigung von Schachtgröße, Traglast und Rettungskonzept. Bewegungsflächen von mindestens 150 × 150 cm an Türen, Aufzugsvorbauten und Sanitärräumen sind zwingend, da sie den Richtwerten der DIN 18040 entsprechen und zugleich Revisionsflächen für TGA-Komponenten bieten. Automatische Türantriebe mit einstellbarer Öffnungskraft unter 50 N reduzieren Barrieren für Rollstuhlfahrer, während Induktionsschleifen in Konferenzzonen Hörgeschädigten den uneingeschränkten Zugang zu Audio­informationen sichern.

Brandschutz und Barrierefreiheit in Einklang bringen

Der Zielkonflikt zwischen Rauchabschnitten und stufenlosen Übergängen lässt sich durch selbstschließende T30-RS-Schiebetüren und rauchdichte Feststellanlagen entschärfen. In Fluchtwegen gilt eine Mindestbreite von 1,20 m; temporäre Einbauten wie Staubschutzwände dürfen diese Breite nicht unterschreiten. Für Evakuierungen empfiehlt sich der Einbau von Evakuierungsliften nach EN 81-73, ergänzt durch klar markierte Sammelpunkte mit Wetterschutz. Eine vorherige Abstimmung mit der Branddirektion München beschleunigt die Freigabe und verhindert teure Umplanungen.

Risikomanagement und Gewährleistung

Ein integraler Risikoplan fasst Bauzeitenpuffer, Verfügbarkeiten der Gewerke und Lieferkettenabhängigkeiten zusammen. Für kritische Komponenten – etwa Aufzugsteuerungen oder automatisierte Türsysteme – sind Wartungsverträge bereits vor Abnahme zu verhandeln, um Gewährleistungsansprüche lückenlos abzusichern. Digitale Mängelmanagement-Tools steigern die Transparenz, da Statusfotos, Fristen und Verantwortlichkeiten direkt im BIM-Modell verknüpft sind. Die Erfahrung zeigt, dass Projekte mit dieser Methodik bis zu 35 % weniger Nachträge verzeichnen.

Kostenbenchmark und Wirtschaftlichkeitsrechnung

In München liegen die spezifischen Investitionskosten für barrierefreie Sanierungen von Büroimmobilien aktuell zwischen 470 und 820 €/m² BGF, abhängig von Baualtersklasse, Ausbaustandard und Eingriffstiefe. Kombiniert man den Umbau mit energetischen Maßnahmen, sinken die Gesamtaufwände um durchschnittlich 18 %, da Gewerke wie Fassadenöffnung oder Estricharbeiten nur einmal anfallen. Die Payback-Zeiten bewegen sich in der Regel zwischen sechs und neun Jahren, wesentliche Stellschrauben sind Fremdkapitalkonditionen, Förderquote und erwartete Mietaufschläge. Ein dynamisches Ertragsmodell, das Leerstandsrisiken und Indexmieterhöhungen abbildet, liefert Investoren eine belastbare Entscheidungsgrundlage.

Ausblick: Digitale Werkzeuge und regulatorische Entwicklungen

Das EU-Barrierefreiheitsgesetz wird ab Mitte 2025 auch für Bestandshalter von Büro- und Handelsimmobilien relevant, sobald wesentliche Umbauten geplant sind. Parallel etabliert sich Building Information Modeling als Standard: Mit 3D-Laserscans können Bestandsunregelmäßigkeiten millimetergenau erfasst und mit Normflächen abgeglichen werden. Sensorik an Türen und Fahrstühlen liefert Betriebsdaten für Predictive Maintenance, was Ausfallzeiten minimiert und Betriebskosten transparent macht. Für ESG-Reports sind diese Daten wertvoll, da sie soziale Kennzahlen wie Nutzerkomfort belegbar machen.

Fazit

Barrierefreie Sanierung in München erfordert frühzeitige Integration aller Disziplinen, verbindliche Risiko- und Kostensteuerung sowie den intelligenten Einsatz digitaler Tools. Wer Aufzüge, Türen und Bewegungsflächen normkonform plant, Fördermittel gezielt kombiniert und brandschutzrechtliche Belange proaktiv klärt, senkt Umbaukosten, verbessert ESG-Kennzahlen und sichert langfristige Vermietbarkeit.

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