Altbau energetische Sanierung in Bayern: Ausgangslage und strategische Anforderungen

Ökonomische und regulatorische Randbedingungen

Die Entscheidung, einen gewerblich genutzten Altbau dämmen zu lassen, wird heute weniger von reiner Kostenoptimierung als von gesetzlichen Vorgaben und Marktmechanismen bestimmt. Das Gebäudeenergiegesetz setzt in Sanierungsfällen verbindliche Höchstwerte für Transmissionswärmeverluste; zugleich erhöht der CO₂-Preis jährlich die Betriebskosten fossiler Heizsysteme. Für Standorte im Großraum München kommen verschärfte Auflagen aus dem Klimaschutzprogramm der Landeshauptstadt hinzu, etwa die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien bei Kesseltausch. Investoren, die eine Energieeffizienz Sanierung verzögern, riskieren daher Mietausfälle, weil ESG-orientierte Nutzer vermehrt Nachweise zum Primärenergiebedarf verlangen.

Förderprogramme beeinflussen die Wirtschaftlichkeit erheblich. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude differenziert nach Einzelmaßnahme, Effizienzhausstandard und Kreditvariante. Bis zu 20 % Tilgungszuschuss lassen sich realisieren, sofern ein Energieeffizienz-Experte eingebunden wird. Auf Landesebene unterstützt „EnergiebonusBayern“ zusätzlich Maßnahmen an Dach, Fassade und Technik. Entscheidend ist die chronologische Reihenfolge: Förderantrag vor Vergabe, Nachweisführung während der Ausführung, Verwendungsnachweis nach Fertigstellung. Diese Prozesskette sollte bereits in der Vorplanung abgebildet sein, um Liquiditätsengpässe während der Bauphase zu vermeiden.

Substanzerkundung als zentrale Entscheidungsgrundlage

Jeder Bestandsbau besitzt eigene bauphysikalische Risiken, die sich bei einer Altbau energetische Sanierung potenzieren. Mauerwerk aus Vollziegeln reagiert beispielsweise anders auf Innendämmung als Hohlblockbeton aus den 1960er Jahren. Eine zerstörungsarme Analyse kombiniert Bohrkernentnahme, Endoskopie und Infrarotthermografie. Blower-Door-Tests liefern belastbare Werte zur Luftdichtheit, während kapazitive Feuchtemessungen Diffusionswege sichtbar machen. Die Datensätze fließen in ein hygrothermisches Modell nach DIN EN 15026. Erst wenn die Simulation das Tauwasserverhalten positiv bestätigt, lässt sich ein geeignetes System definieren, um den Altbau dämmen zu können, ohne spätere Schimmelrisiken zu verursachen.

Substanzerkundungen sparen nicht nur Folgekosten, sondern optimieren auch das Leistungsverzeichnis. Bauträger können Mengengerüste präziser ausschreiben, wodurch sich Angebotspreise und Bauzeit realistischer kalkulieren lassen. Bei hohen Nutzungsanforderungen, etwa in Hotels oder Kliniken, empfiehlt sich eine ergänzende Schadstoffprüfung auf PCB oder Asbest, um spätere Stillstände zu verhindern.

Technische Leitplanken für eine hohe Energieeffizienz Sanierung

Gebäudehülle

Die Gebäudehülle trägt bis zu 40 % zum Endenergieverbrauch bei. Bei denkmalgeschützten Fassaden bleibt Außendämmung meist ausgeschlossen. Kapillaraktive Innendämmsysteme aus Calciumsilikat oder Holzfaser stellen in solchen Fällen die Balance zwischen Wärmeschutz und Feuchteregulierung her. Für weniger sensible Objekte gewinnt die vorgehängte hinterlüftete Fassade an Bedeutung. Sie erlaubt, den Dämmkern flexibel zu dimensionieren, Fassadenplatten auszutauschen und Photovoltaikmodule zu integrieren. Ergänzend reduzieren Aufsparrendämmungen am Steildach Wärmebrücken entlang der Sparrenköpfe und erhalten die Raumhöhe im Attikabereich.

Fenster und Verglasungen

Verglasungen beeinflussen nicht nur den U-Wert, sondern auch den solaren Zugewinn. Dreifach verglaste Holz-Alu-Elemente mit Warm-Edge-Abstandhalter erreichen heute Uw-Werte von 0,8 W/(m²K) bei g-Werten um 55 %. Im gewerblichen Bestand ist der Schalldämmwert zusätzlich relevant. Kombinationsscheiben mit asymmetrischem Aufbau ermöglichen Schallschutzklasse 4, ohne den Wärmedurchgang wesentlich zu verschlechtern.

Anlagentechnik

Ein hoher Dämmstandard entfaltet sein volles Potenzial erst mit angepasster Haustechnik. Wärmepumpen profitieren von niedrigen Vorlauftemperaturen; dafür sind großflächige Heizflächen oder Gebläsekonvektoren erforderlich. In Bestandsbauten lässt sich dies mit Deckenstrahlplatten kombinieren, die zugleich im Kühlfall genutzt werden können. Ein hydraulischer Abgleich nach VDI 2073 gehört zum Pflichtprogramm. Digitale Regler mit Modbus-Schnittstelle ermöglichen ferner, Energiekennzahlen in Echtzeit in das CAFM-System des Betreibers zu übertragen.

Projektorganisation und Risikosteuerung

Die Komplexität einer Altbau energetische Sanierung steigt, wenn die Nutzung während der Bauzeit weiterläuft. Ein Phasenplan nach VDI 6025 zerlegt das Gesamtprojekt in räumliche Bauabschnitte und legt für jedes Gewerk Sperr- und Übergabetermine fest. Lean-Construction-Methoden wie Pull-Planning sichern die Materialverfügbarkeit und minimieren Pufferzeiten. Stakeholder-Reviews zu definierten Meilensteinen erlauben es, Planabweichungen sofort zu erkennen und Gegenmaßnahmen einzuleiten. Besonderes Augenmerk liegt auf Schnittstellen zwischen Bau und TGA: Erst wenn Brandschutz- und Schallschutzanforderungen vollständig in den Montagezeichnungen enthalten sind, beginnt die Ausführung.

Ein belastbares Berichtswesen unterstützt den Auftraggeber bei budgetrelevanten Entscheidungen. Kostenprognosen nach DIN 276 werden hierbei mit Earned-Value-Analysen verknüpft. So lässt sich frühzeitig erkennen, ob Einsparpotenziale aus der Energieeffizienz Sanierung die Investitionsmehrkosten decken. Digitale Bautagebücher liefern parallel die Fotodokumentation für etwaige Gewährleistungsansprüche.

Der Betrieb kann viele Schritte vorziehen, um die Ausführung schlanker zu gestalten. Dazu zählen das Ausräumen von Archivflächen, temporäre Mietflächen für Nutzer oder Nachtbaustellen in stark frequentierten Bereichen. Die Planungsabteilung sollte entsprechende Maßnahmen bereits in den Leistungsphasen 1 bis 4 verankern, um zusätzliche Bauzeiten und Mietausfälle zuverlässig zu kalkulieren.

Wenn die Wärmeversorgung vorübergehend unterbrochen werden muss, bietet sich ein mobiles Heizhaus an. Der Aufstellplatz benötigt einen ebenen, befestigten Untergrund sowie einen Anschluss an das Bestandssystem über flexible Vor- und Rücklaufleitungen. Eine pragmatische Lösung mindert Beschwerden von Mietern und gewährleistet die Einhaltung von Raumtemperaturen gemäß Arbeitsstättenverordnung.

Nach Fertigstellung erfolgt eine messtechnische Verifikation. Dazu zählen Luftdichtheitsmessungen nach EN 13829 sowie Thermografieaufnahmen in der Heizperiode. Ein anschließendes Monitoring über zwölf Monate dokumentiert die realen Einsparungen und bildet die Grundlage für den Fördermittelverwendungsnachweis.

Für die Rolle des Generalunternehmers ist ein zentraler Ansprechpartner essenziell. Er bündelt alle Gewerke, steuert Termine und koordiniert die nachhaltige Materialbeschaffung. Auftraggeber erhalten dadurch einen geschlossenen Vertragspartner und minimieren Schnittstellenrisiken.

Baustoffauswahl und Recyclingpotenzial

Ein zukunftsorientiertes Leistungsverzeichnis berücksichtigt bereits bei der Materialwahl den CO₂-Fußabdruck und die spätere Rückbauphase. Dämmstoffe aus Holzfaser, Mineralschaum oder Schafwolle erreichen heute Wärmeleitfähigkeiten von 0,034 W/(m K) und lassen sich am Ende des Lebenszyklus sortenrein trennen. In Bayern wächst das Angebot regionaler Lieferketten, etwa durch Hobelwerke im Voralpenland oder Kalksandsteinwerke in Niederbayern. Kurze Transportwege reduzieren nicht nur Emissionen, sondern erleichtern die Dokumentation im Sinne der EU-Taxonomie. Für die Tragstruktur gilt: Wenn Betonbauteile ertüchtigt werden, sollte ein Zement mit hohem Hüttensandanteil gewählt werden, um den Klinkeranteil zu verringern. Das Baustoffkonzept fließt in den Ressourcennachweis nach DGNB-Kriterium ENV1.2 ein und erhöht die Vermietbarkeit gegenüber nachhaltig orientierten Mietern.

Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Kapitalwertmethode

Die reine Amortisationsdauer greift bei einer Altbau energetische Sanierung häufig zu kurz, weil sie weder Restwert noch steuerliche Effekte abbildet. Berechnet man stattdessen den Kapitalwert über 20 Jahre, lassen sich Förderrabatte, Mietpreissteigerungen und die prognostizierte CO₂-Bepreisung integrieren. In München lagen die Heizkosten für unsanierte Büroflächen 2023 bei durchschnittlich 5,60 €/m² a; nach Dämmung und Wärmepumpe reduzieren sich die Betriebskosten auf rund 2,10 €/m² a. Bei einem Diskontsatz von 2,5 % ergibt sich damit häufig ein positiver Kapitalwert schon im achten Nutzungsjahr. Transparente Sensitivitätsanalysen zeigen Auftraggebern, welche Variablen – etwa Strompreis oder Leerstand – die Rendite dominieren und wo Risikopuffer einzubauen sind.

Digitale Werkzeuge zur Planungspräzision

Building-Information-Modeling vernetzt Architektur, Tragwerk und TGA in einem Datenraum. Ein 3D-Laserscan liefert die Punktwolke für das Bestandsmodell; daraus lassen sich Wärmebrücken automatisiert identifizieren. Die Software berechnet parallel dynamische Heizlasten, sodass Dämmstärken, Fensterkennwerte und Heizflächengrößen synchron optimiert werden können. Kollisionsprüfungen verringern Nachträge während der Bauphase um bis zu 30 %. Für den Investor entsteht ein digitaler Zwilling, mit dem der Facility Manager später Wartungsintervalle planen und Verbräuche vergleichen kann. Diese Transparenz wird bei ESG-Due-Diligence-Prüfungen zunehmend gefordert.

Qualitätssicherung und Prüfdichte

Um eine Altbau dämmen zu können, ohne spätere Mängelrügen zu riskieren, sind abgestufte Prüfpläne unverzichtbar. Für Fassadenarbeiten empfiehlt sich eine Erstprüfung jeder Ansetzschicht, gefolgt von stichprobenartigen Haftzugtests. Bei Innendämmsystemen kontrolliert der Sachverständige die Feuchtegehalte des Mauerwerks vor Beginn der Arbeiten. In der Haustechnik werden Wärmepumpen über ein zweiwöchiges Probebetriebsprogramm gefahren, um COP-Werte im realen Betrieb nachzuweisen. Alle Ergebnisse fließen in ein digitales Bautagebuch nach VDI 3810 Blatt 10. So lassen sich Fördermittelrechnungen schlüssig belegen und Haftungsrisiken minimieren.

Arbeitsschutz und Logistik in beengten Innenstadtlagen

Gerade im Münchner Kerngebiet kollidieren Baustellenzufahrten mit Lieferverkehr und Anwohnerinteressen. Ein Logistik-Konzept legt Zeitfenster für Kranbeladungen sowie Pufferzonen zum öffentlichen Raum fest. Staub- und Lärmgutachten bestimmen technische Maßnahmen wie Unterdruckkabinen oder mobile Schallschutzwände. Sobald Schadstoffe ins Spiel kommen, regelt TRGS 519 den Einsatz von geschultem Personal und Unterdruckhaltesystemen. Für eine Energieeffizienz Sanierung mit erhöhter Gefahrstoffbelastung wird häufig eine Fremdüberwachung durch einen SiGeKo verlangt. Diese Instanz koordiniert Rettungswege, dokumentiert Unterweisungen und überwacht die Einhaltung der Luftgrenzwerte.

Zeitgemäße Finanzierungskombinationen

Neben klassischen Bankdarlehen gewinnen Contracting-Modelle an Bedeutung. Dabei übernimmt ein Dienstleister die Investition in Dämmung und Wärmeerzeugung, während der Gebäudeeigentümer eine Nutzungsgebühr zahlt. Besonders geeignet ist das Modell für mittelständische Hotelketten, die Liquidität für ihr Kerngeschäft binden möchten. Eine weitere Option stellt die Einbindung eines Green-Bonds dar. Kommunale Investoren können über die Bayerische Landesbank Anleihen platzieren, deren Zinskupon an die nachgewiesenen CO₂-Einsparungen gekoppelt ist. Beide Varianten entlasten die Bilanz und fördern eine schnelle Umsetzung, wenn eine Energieeffizienz Sanierung nicht weiter aufgeschoben werden darf.

Fazit

Eine fachgerecht geplante Altbau energetische Sanierung verbindet wirtschaftliche Effizienz mit regulatorischer Sicherheit. Substanzerkundung, digitale Planung und systematische Qualitätssicherung minimieren Nachträge und gewährleisten Förderschutz. Wer frühzeitig Finanzierung und Logistik klärt, erreicht kurze Bauzeiten und stabile Renditen. Unternehmen sollten daher: 1) den Kapitalwert unter Einbezug künftiger CO₂-Kosten berechnen, 2) ein BIM-basiertes Modell inklusive Prüfroutinen etablieren und 3) qualifizierte Partner für Planung, Ausführung und Monitoring vertraglich bündeln. So lässt sich ein Altbau dämmen und zugleich der Immobilienwert dauerhaft steigern.

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