Energetische Sanierung im Altbau: Herausforderungen und Chancen

Steigende Energiekosten, verschärfte Klimaziele und knapper werdende Flächen rücken die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden in den Fokus aller Assetklassen. Im Großraum München betrifft das vor allem hochwertige Altbauten aus der Gründerzeit, Nachkriegs‐Objekte oder denkmalgeschützte Ensembles, die heute gewerblich oder gemischt genutzt werden. Wer diese Immobilien zeitgemäß dämmen, ihre Haustechnik modernisieren und den Wert langfristig sichern will, benötigt ein klar strukturiertes Vorgehen. Der folgende Beitrag zeigt auf, welche technischen und rechtlichen Hürden bestehen, welche Lösungen praxiserprobt sind und worauf Entscheidungs­träger achten sollten, um Projekte im sechsstelligen Bereich effizient und risikoarm umzusetzen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Das Jahr 2024 markiert einen Wendepunkt für die Energieeffizienz im Gebäudesektor. Die EU-Richtlinie „Energy Performance of Buildings“ (EPBD) fordert nahezu klimaneutrale Bestände bis 2050. Deutschland verpflichtet sich zusätzlich zu einer Reduktion der Treibhaus-Emissionen um 65 % bis 2030. Da Neubauten nur einen geringen Anteil am Gesamtportfolio ausmachen, fällt die Hauptlast auf Altbauten. Gerade in München, wo der Leerstand unter zwei Prozent liegt, ist Abriss selten wirtschaftlich oder städtebaulich erwünscht. Energetische Sanierung bietet daher die Chance, Betriebskosten zu senken, ESG-Kriterien zu erfüllen und das Objekt im Portfolio zukunftsfähig zu halten.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Der Gebäudesektor verursacht bundesweit rund 30 % des Endenergie­verbrauchs. Laut den „Factsheets Gebäudesanierung“ des Bundesministeriums für Wirtschaft liegt das Einsparpotenzial bei bis zu 70 % pro Objekt, wenn Gebäudehülle, Lüftung und Wärmeerzeugung sinnvoll kombiniert werden. In Bayern stagniert die Sanierungsquote derzeit bei etwa 1,3 % pro Jahr. Studien der TU München zeigen jedoch, dass eine Quote von 2,5 % nötig wäre, um die Klimaziele einzuhalten. Für Investoren ergibt sich daraus ein Zeitfenster: Wer jetzt handelt, sichert Fördermittel, steigert den Marktwert und reduziert spätere Nachrüstpflichten.

Förderprogramme & Gesetze

Zentrale Rechtsgrundlage ist das Gebäude­energie­gesetz (GEG). Es verlangt bei umfassenden Sanierungen konkrete U-Werte für Dächer, Außenwände und Fenster. Zusätzlich greifen das Brennstoff­emissions­handels­gesetz (CO₂-Preis) sowie kommunale Vorgaben der Stadt München, etwa das „Klimaneutrale München 2035“-Programm. Fördertechnisch stehen die Bundes­förderung Effiziente Gebäude (BEG) und regionale Programme wie die „EnergiebonusBayern“ bereit. Tilgungszuschüsse von bis zu 20 % bei Krediten oder Direktzuschüsse für Einzelmaßnahmen sind üblich, allerdings an technische Mindestanforderungen und qualifizierte Fachplanung gebunden.

Technische Besonderheiten im Bestand

Substanzanalyse und Bauphysik

Jeder Altbau besitzt eine individuelle Konstruktionsweise. In Gründerzeit-Gebäuden findet man Vollziegel­wände ohne Sperrschichten; Nachkriegs­bauten zeigen häufig Hohlblock­mauerwerk oder ungedämmte Stahlbeton­rahmen. Eine präzise Substanzanalyse schützt vor Feuchteproblemen und Bauschäden. Blower-Door-Messungen, Infrarot­thermografie und Materialproben liefern belastbare Daten. Diese dienen als Basis für ein bauphysikalisches Modell, das Wärmebrücken, Diffusion und Feuchtehaushalt abbildet. Ohne solche Voruntersuchungen steigt das Risiko von Schimmelbildung oder Salz­ausblühungen nach der Dämmung erheblich.

Materialwahl und Detailplanung

Bei denkmalgeschützten Fassaden ist eine Außendämmung oft ausgeschlossen. Innendämm­systeme aus Calciumsilikat oder Holzfaser mit kapillaraktiven Eigenschaften übernehmen dann die Aufgabe, ohne die Optik zu verändern. In weniger restriktiven Situationen setzen sich vorgehängte, hinterlüftete Fassaden durch. Sie kombinieren Wärmedämmung, Witterungs­schutz und gestalterische Freiheit. Für Dachflächen sind Aufsparren­dämmungen beliebt, weil sie die Raumhöhe erhalten. Ergänzend optimieren dreifach verglaste Holz-Alu-Fenster den U-Wert auf unter 0,9 W/(m²K). Alle Materialien müssen aufeinander abgestimmt sein, damit Dampfdiffusion und Rücktrocknung funktionieren.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Vor Projektstart empfiehlt sich ein Sanierungs­fahrplan nach DIN V 18599. Er zeigt, welche Maßnahmen technisch sinnvoll, wirtschaftlich tragfähig und förderfähig sind. In der Regel bewährt sich die Kombination aus Eigenkapital, Förderkrediten und steuerlicher Abschreibung (§ 35c EStG). Wichtig ist, Finanzierungs­bausteine frühzeitig zu synchronisieren, da Förderanträge vor Vergabe der Bauleistungen gestellt sein müssen. Ein professionelles Controlling mit Meilenstein­planung schafft Transparenz über Kosten, Termine und Zielgrößen wie den angestrebten Endenergie­bedarf.

Umsetzung & Bauleitung

Die Komplexität steigt, sobald der Betrieb im Gebäude weiterläuft. Eine phasenweise Umsetzung mit klaren Bauabschnitten minimiert Ausfallzeiten. Lean-Construction-Methoden wie Pull-Planning helfen, Gewerke und Materialien verbindlich zu koordinieren. Digitale Bautagebücher erfassen Qualität, Fortschritt und Nachträge in Echtzeit. Für Technikzentralen empfiehlt sich ein temporäres Provisorium, damit Heizung und Kühlung während der Bauzeit gesichert sind. Nach Fertigstellung erfolgt die Abnahme mittels Thermografie, Luftdichtheits­prüfung und hydraulischem Abgleich der Heizkreise.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein Münchner Softwareunternehmen reduzierte nach einer Hüllensanierung mit 18 cm Mineralwolldämmung und neuer Luft-Wasser-Wärmepumpe den Primärenergie­bedarf um 62 %. Durch intelligente Regeltechnik sank die Raumluft­temperatur nachts um drei Grad, ohne Komfortverlust. Die Betriebskosten verringerten sich im ersten Jahr um 7 €/m² Nutzfläche. Gleichzeitig verbesserte das Gebäude sein ESG-Rating von „C“ auf „B“, was sich positiv in der Kapitalbeschaffung widerspiegelt.

Luxuswohnungen & Private Estates

Bei einer denkmalgeschützten Villa in Grünwald ersetzte eine reversible Sole-Wärmepumpe die alte Ölheizung. Eine 14 cm Innen­dämmung aus Calciumsilikatplatten hält die historische Fassade unverändert. Zusätzlich wurden Smart-Home-Sensoren installiert, die Temperatur und Feuchte in Echtzeit überwachen. Das Ergebnis: 55 % weniger Heizöl-Äquivalent und ein messbar verbessertes Raumklima. Der Immobilienwert stieg laut Gutachten um rund 15 %.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Handelsunternehmen modernisierte eine 1960er Verkaufsfläche in der Münchner Fußgängerzone. Durch Aufsparren­dämmung, dreifach verglaste Schaufenster und LED-Lichtbandtechnik sank der jährliche Energieverbrauch von 450 auf 210 kWh/m². Die Temperierung des Verkaufsraums verbessert die Aufenthaltsqualität, was sich in längeren Verweildauern und höheren Umsätzen bemerkbar macht. Gleichzeitig erfüllt das Objekt nun die Anforderungen für eine Taxonomie-konforme Finanzierung.

Fazit

Energetische Sanierung im Altbau ist technisch anspruchsvoll, bietet jedoch signifikante Chancen: geringere Betriebskosten, höhere Marktwerte und sichere Regulatorik-Konformität. Erfolgsentscheidend sind fundierte Substanzanalysen, ein integrierter Planungsansatz und die präzise Abstimmung aller Gewerke. Als Generalunternehmer bündelt BETSA regionales Handwerk, zertifizierte Fachplanung und belastbare Bauleitung unter einem Dach. Das verringert Schnittstellen, beschleunigt Abläufe und schafft budgettreue Ergebnisse für Investoren und Unternehmen.

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