Energetische Sanierung als Teil der Generalsanierung: Budget und Ablauf optimal planen

Hohe Energiekosten, strenge ESG-Vorgaben und wachsende Nutzeransprüche erhöhen den Druck auf Eigentümer und Betreiber von Gewerbeimmobilien im Großraum München. Wer eine umfassende Generalsanierung plant, kann durch eine integrierte energetische Modernisierung langfristig Betriebskosten senken, den Marktwert steigern und rechtliche Risiken minimieren. Der folgende Fachbeitrag erläutert, wie Entscheider ihr Budget realistisch steuern, welche Regulatorik sie im Blick behalten müssen und wie ein klarer Ablaufplan teure Verzögerungen vermeidet.

Warum das Thema jetzt dringlich ist

Die bayerische Landeshauptstadt will bis 2035 klimaneutral sein. Gleichzeitig hat der Bund im aktuellen Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) verschärfte Anforderungen an Primärenergieverbrauch und Wärmeerzeugung definiert. Für Bestandsobjekte mit Baujahr vor 2000 bedeutet das: Ohne Effizienzmaßnahmen drohen mittelfristig Nutzungsbeschränkungen, steigende CO₂-Abgaben und Wertverluste. Unternehmen, die ohnehin einen Umbau oder eine Erweiterung planen, können Synergien heben, wenn sie die energetische Sanierung von Anfang an als integralen Baustein der Generalsanierung einplanen. So lassen sich Doppelarbeiten vermeiden und hohe Fördersummen sichern.

Aktuelle Daten, Studien und Regulatorik

Branchenkennzahlen

Eine Studie der Deutschen Energie-Agentur zeigt, dass Nichtwohngebäude durchschnittlich 200 kWh Endenergie pro Quadratmeter und Jahr verbrauchen. Moderne Effizienzgebäude rangieren bei 80 kWh oder darunter. In München liegen die Energiepreise für Strom und Fernwärme im Bundesvergleich zehn bis 15 Prozent höher. Jeder substituierte Kilowattstunde spart damit überproportional viel Geld. Die Analyse des Branchenverbands ZIA belegt zudem: Green Buildings erzielen am Münchener Investmentmarkt Preisaufschläge bis zu zwölf Prozent gegenüber unsanierten Objekten.

Förderprogramme und Gesetze

Seit Januar 2024 bündelt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Einzel- und Komplettmaßnahmen. Für gewerbliche Antragsteller sind Tilgungszuschüsse von bis zu 45 Prozent realisierbar, wenn das Effizienzhaus 40-Level erreicht wird. Kommunale Zusatzförderungen, etwa der Programmteil „Wärmeplanung 2035“ der Stadt München, gewähren weitere Boni. Wichtig: Anträge müssen vor Auftragsvergabe gestellt werden und benötigen eine qualifizierte Energieberatung nach DIN 18599. Parallel gelten steuerliche Sonderabschreibungen nach § 7 b EStG. Bei Denkmalschutzobjekten greift das Bayerische Sonderprogramm „Offene Denkmalpflege“. Ein durchdachter Fördermix kann die Gesamtinvestition spürbar reduzieren.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung und Finanzierung

Der erste Schritt ist eine belastbare Bestandsanalyse. Ein zertifizierter Energieberater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Darin sind alle Bauteile, ihre Schwachstellen und die Kosten-Nutzen-Relation der Maßnahmen klar beschrieben. Unternehmer erhalten so eine solide Basis für die Budgetierung. Parallel empfiehlt sich ein Lebenszyklus-Kostenvergleich. Dabei werden nicht nur Baukosten, sondern auch Wartungs- und Energiekosten über 20 bis 30 Jahre bewertet. Im Gewerbesektor liegt die interne Verzinsung (IRR) bei ganzheitlichen Energiesanierungen häufig zwischen sechs und neun Prozent, wenn Fördermittel einfließen.

Für die Finanzierung nutzen Investoren in München oft ein Konsortialmodell: Ein Bankkredit wird mit Förderdarlehen kombiniert, während Eigenkapital die Planungssicherheit erhöht. Finanzierer erwarten eine realistische Cash-flow-Prognose; sie honorieren belastbare Einsparnachweise, etwa durch Messtechnik oder Garantieverträge mit dem Generalübernehmer.

Umsetzung und Bauleitung

Eine Generalsanierung bei laufendem Betrieb ist ohne präzise Taktung kaum realisierbar. Bewährt hat sich ein Phasenmodell: Konzept, Entwurfs- und Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Bauausführung, Inbetriebnahme. Moderne Projektsteuerer nutzen Building Information Modeling (BIM). Das digitale Gebäudemodell bündelt alle Gewerke, reduziert Abstimmungsfehler und ermöglicht exakte Mengenermittlungen – ein Schlüssel für Kostensicherheit. Bei Luxus-Wohnobjekten kommt oft Lean Construction zum Einsatz. Kurze Taktzeiten und klar definierte Meilensteine halten Termine ein, minimieren Staub- und Lärmbelastung und schützen wertvolle Innenausbauten.

Besonderes Augenmerk liegt auf der Schnittstelle Technik und Architektur. Beispiel: Der Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe erfordert Schallgutachten, Brandschutz-Nachweise und angepasste Statik für das Dachgerät. Vorgezogene Machbarkeitsstudien erkennen diese Punkte früh. Ebenso wichtig ist ein belastbarer Abnahme- und Dokumentationsprozess. Das Facility-Management bekommt damit alle relevanten Unterlagen für Wartung und Gewährleistung.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude und Unternehmenszentralen

Ein mittelständischer IT-Dienstleister in München-Sendling modernisierte sein 8.000 m² großes Headquarter. Kernpunkte: Fassadendämmung mit mineralischen Paneelen, Dreifachverglasung, LED-Lichtbänder mit präsenz- und tageslichtabhängiger Steuerung. Ergänzt um eine Wärmerückgewinnung aus der Serverkühlung sank der Endenergiebedarf um 47 Prozent. Die jährliche Energieeinsparung beträgt rund 180.000 kWh. Bei aktuellen Preisen ergeben sich Betriebskostenvorteile von über 60.000 Euro pro Jahr. Die Zertifizierung nach DGNB Gold erlaubte dem Eigentümer, die Mieteinnahmen moderat zu erhöhen und Leerstandsrisiken zu senken.

Luxuswohnungen und Private Estates

Ein denkmalgeschütztes Jugendstil-Anwesen in Grünwald wurde im Rahmen einer Generalsanierung umfassend energetisch ertüchtigt. Die historische Fassade blieb unangetastet, während Innendämmung aus Calciumsilikatplatten, eine Sole-Wärmepumpe und ein dezentrales Lüftungssystem mit Wärmerückgewinnung implementiert wurden. In Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege kamen reversible Maßnahmen zum Einsatz. Das Ergebnis: Heizwärmebedarf um 55 Prozent reduziert, ohne den Charakter der Villa zu verändern. Durch Kombination verschiedener BEG-Module konnte der Eigentümer 38 Prozent Zuschuss generieren.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Retail-Park in Garching wurde innerhalb von zwölf Monaten bei laufendem Betrieb saniert. Schwerpunkt war die Optimierung der technischen Gebäudeausrüstung. Die alte Kälteanlage wurde durch ein Propan-Kältesystem ersetzt; Abwärme deckt nun 70 Prozent des Warmwasserbedarfs. Ein cloudbasiertes Gebäudeleitsystem regelt Beleuchtung, Heizung und Lüftung nach Echtzeit-Belegung. Trotz komplexer Logistik – 18 Mieter, 1,6 Millionen Besucher pro Jahr – lag die Fertigstellung zwei Wochen vor Termin. Der Betreiber spart nun jährlich 520 Tonnen CO₂ ein und erfüllt die Anforderungen internationaler Retail-Brands an ESG-Reporting.

Fazit

Eine energetische Sanierung im Rahmen einer Generalsanierung ist kein zusätzlicher Kostenblock, sondern ein Hebel für Wertsteigerung, Risikominimierung und Zukunftssicherheit. Wer frühzeitig einen Sanierungsfahrplan erstellt, Fördermittel klug kombiniert und Planung sowie Bauleitung in eine Hand legt, profitiert von verlässlichen Budgets und messbaren Energiespareffekten. BETSA.de begleitet Bauherren im Raum München seit Jahren bei genau diesen Schritten – mit regionalem Netzwerk, klaren Prozessen und einem Team, das Architektur und Technik denkt.

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