Brandschutz bei energetischer Sanierung: Anforderungen & Praxisbeispiele

Der Druck auf Gebäudeeigentümer, den Energieverbrauch zu senken, steigt täglich. Gesetzliche Vorgaben, steigende Energiekosten und ESG-Kriterien machen die energetische Sanierung zum Pflichtprogramm – auch im Großraum München. Doch jede Dämmplatte, jede neue Anlage und jeder Eingriff in die Gebäudestruktur verändert zugleich das Brandschutzkonzept. Wer ein Objekt wertsteigernd modernisieren will, muss deshalb Energiestandards und Feuerwiderstand gemeinsam denken. Dieser Beitrag zeigt, worauf Entscheider achten sollten, welche Normen gelten und wie Praxisprojekte beides erfolgreich vereinen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Zwischen 2024 und 2030 rechnet die Deutsche Energie-Agentur mit einem Sanierungsbedarf von über 11 Mio. m² gewerblicher Nutzfläche pro Jahr. Gleichzeitig verschärft die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) Effizienzanforderungen, während Investoren Ratings nach der EU-Taxonomie prüfen. Wird in diesem Umfeld der Brandschutz vernachlässigt, drohen Nutzungsverbote, Bauverzögerungen und Haftungsrisiken. Im dicht bebauten München bedeutet schon ein kleiner Fehler im Wärmedämmverbundsystem (WDVS) immensen Schaden – finanziell und reputativ. Unternehmen, die frühzeitig beides integrieren, gewinnen Planungssicherheit und sichern den Wert ihrer Immobilie langfristig.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Normen und Richtlinien im Überblick

Auf Bundesebene bilden das GEG, die Musterbauordnung (MBO) und die Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen das Grundgerüst. In Bayern konkretisiert die Bayerische Bauordnung (BayBO) diese Vorgaben. Für den Brandschutz bei WDVS gelten zusätzlich:

DIN 4102, Teil 1 und DIN EN 13501-1 zur Klassifizierung von Baustoffen und Bauteilen.

DIN 4108-11 für den Wärmeschutz mit WDVS, inklusive Anforderungen an Brandriegel aus nicht brennbaren Materialien.

VDI-Richtlinie 3819 für baulichen, anlagentechnischen und organisatorischen Brandschutz.

MLAR (Muster-Leitungsanlagen-Richtlinie) bei Veränderungen an Elektro-, Lüftungs- oder Sprinklerleitungen.

Darüber hinaus greifen je nach Nutzung spezielle Verordnungen, etwa die Industriebaurichtlinie, die Verordnung über den Bau und Betrieb von Versammlungsstätten oder die Hochhausrichtlinie. Ein solides Sanierungskonzept berücksichtigt alle Ebenen frühzeitig.

Förderprogramme mit Brandschutzauflagen

Ob KfW-Kredit 261, Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder städtische Programme wie „München steigt um“ – fast alle Subventionen verlangen eine Bestätigung durch Energieeffizienz- und Brandschutzexperten. Ein fehlender Nachweis über Feuerwiderstandsklassen kann Fördergelder gefährden. Zudem verlangen Kreditinstitute zunehmend Nachweise, dass die neue Dämmung keine zusätzlichen Brandlasten erzeugt. Wer sich auf einen Partner verlässt, der beide Disziplinen beherrscht, sichert Finanzierungsvorteile und minimiert Rückfragen von Förderstellen.

Technische Herausforderungen im Detail

WDVS und Fassadendämmung

Wärmedämmverbundsysteme dominieren die energetische Sanierung in Deutschland. Sie überzeugen durch gute U-Werte und schlanke Bauweise. Gleichzeitig bringen kunststoffhaltige Dämmstoffe eine höhere Brennbarkeit mit sich. Die BayBO fordert daher Brandriegel aus Mineralwolle ab Gebäudeklasse 4 oder bei Dämmstoffdicken über 100 mm. Entscheider sollten prüfen, ob Alternativen wie nicht brennbare Steinwolle oder Vakuumdämmplatten sinnvoll sind. Brandschutzriegel alle zwei Geschosse oder im Bereich von Fensterstürzen können das Risiko weiter senken. Wichtig ist die fachgerechte Ausführung: Schon ein Spalt von 2 mm zwischen Dämmplatte und Riegel kann den Feuerüberschlag begünstigen.

Anlagentechnik und Gebäudeautomation

Moderne Sanierungen integrieren oft Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen und Photovoltaik. Jede Anlage erfordert eine brandschutztechnische Bewertung: Luftleitungen dürfen Brandabschnitte nur mit zugelassenen Brandschutzklappen durchdringen. Batteriespeicher und Wechselrichter sind in eigenen Feuerwiderstandsklassen einzustufen. In der Praxis hat sich gezeigt, dass eine zentrale Gebäudeleittechnik mit Schnittstelle zur Brandmeldezentrale hilft, Störungen schnell zu erkennen und Abschaltungen automatisiert vorzunehmen. Das reduziert Ausfallzeiten und erfüllt zugleich die Anforderungen der Sachversicherer.

Baustellenorganisation im Bestand

Sanierungen bei laufendem Betrieb sind im Münchner Gewerbeumfeld üblich. Ein präziser Bauablaufplan mit temporären Brandschutzmaßnahmen ist Pflicht. Dazu gehören funkfreie Schweißverfahren, Funkenwächter, Brandschutzmatten und ein klares Fluchtwegkonzept während jeder Bauphase. Vor allem in denkmalgeschützten Altbauten müssen provisorische Brandwände aus Gipskarton oder Calciumsilikat die Feuerwiderstandsklasse F30/F60 erfüllen. Eine begleitende Dokumentation sichert später die Abnahme durch Behörden und Versicherer ab.

Praxisbeispiele aus dem Großraum München

Büro-Revitalisierung in der Innenstadt

Ein internationaler Konzern modernisierte 2023 sein sechsgeschossiges Bürogebäude nahe der Maximilianstraße. Ziel war der KfW-Effizienzhaus-70-Standard. Die Fassade erhielt ein 160 mm starkes EPS-WDVS. Um die Auflagen der BayBO einzuhalten, wurden alle Fensterbrüstungen mit nicht brennbaren Steinwollriegeln versehen. Eine brandschutztechnische Simulation (CFD) zeigte, dass somit ein Feuerüberschlag ausgeschlossen ist. Durch die Kombination aus Dämmung, LED-Beleuchtung und Lüftungsanlagen sank der Primärenergiebedarf um 38 %. Die reibungslose Abnahme durch die Berufsfeuerwehr erfolgte in nur zwei Stunden – ein Rekord für innerstädtische Lagen.

Luxus-Wohnensemble am Starnberger See

Bei einem exklusiven Wohnturm mit 32 Eigentumswohnungen sollten Energieeffizienz und Premium-Design verschmelzen. Verbaut wurde ein mineralisches WDVS in Kombination mit hinterlüfteten Naturstein-Paneelen. Die hinterlüftete Ebene erhielt eine automatische Rauchabzugsanlage. Da hochwertige Glasfassaden Brandeinwirkungen spiegeln können, kam ein Sonderglas zum Einsatz, das eine Feuerbeständigkeit von EI30 aufweist. So blieb die architektonische Leichtigkeit erhalten, ohne Sicherheitsabstriche. Die Eigentümer profitierten von 25 % niedrigeren Nebenkosten, während der Objektwert in der Bankbewertung signifikant stieg.

Logistik- und Retailflächen im Umland

Ein Investor modernisierte 2022 eine 18.000 m² große Logistikhalle in Parsdorf. Die Dämmung des Daches erfolgte mit nicht brennbarer Mineralwolle, um das Brandrisiko bei PV-Anlagen zu reduzieren. Zusätzlich wurden Rauch- und Wärmeabzugsgeräte (RWA) in Zonen integriert, die mit der Gebäudeautomation verknüpft sind. Das System schließt bei Rauchmeldereignis automatisch alle Lüftungsklappen in Bürovorzonen, um Kontamination zu verhindern. Ergebnis: Eine gültige FM-Global-Freigabe, deutlich geringere Versicherungsprämien und ein ESG-kompatibles Objekt für langfristige Vermietungen.

Empfehlungen für Entscheider

Frühe Risikoanalyse

Je früher Brandschutzexperten in die Projektentwicklung eingebunden sind, desto geringer die Kosten. Eine Risikoanalyse identifiziert brandrelevante Schwachstellen, bevor erste Ausschreibungen laufen. So lassen sich darüber hinaus Förderanträge präzise vorbereiten.

Integrierte Planung mit Experten

Eine schlüsselfertige Sanierung aus einer Hand minimiert Schnittstellen. Architekt, Energieberater und Brandschutzgutachter arbeiten in gängigen BIM-Modellen zusammen. Der Auftraggeber erhält einen klaren Kosten- und Terminplan. Bei Abweichungen greift ein festgelegtes Eskalationsprocedere, das Stillstand verhindert.

Qualitätskontrolle und Abnahme

Die beste Planung verliert Wert, wenn Baustellenrealität und Dokumentation nicht übereinstimmen. Regelmäßige Baustellenbegehungen, thermografische Aufnahmen und Rauchtests stellen sicher, dass realisierte Wandaufbauten und Leitungsführungen den Brandschutznachweis erfüllen. Eine digitale Baubuch-App speichert alle Protokolle revisionssicher.

Fazit

Energetische Sanierungen können ohne professionelles Brandschutzkonzept schnell zur Kostenfalle werden. Wer Fassadendämmung, Haustechnik und Baustellenorganisation ganzheitlich betrachtet, sichert Fördergelder, reduziert Haftungsrisiken und steigert den Immobilienwert nachhaltig. Für B2B-Entscheider im Raum München bedeutet das planbares Budget, kurze Bauzeiten und zufriedene Nutzer. BETSA kombiniert regionale Baukompetenz, geprüfte Brandschutzexpertise und schlüsselfertige Umsetzung unter einem Dach – eine ideale Basis, um anspruchsvolle Projekte effizient und regelkonform zu realisieren.

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