Große Sanierungsprojekte Finanzierung: Wege zu liquiditätsschonenden Bauetats

Marktdruck und Kostenrealität im Oberbayerischen Bestand

Materialpreise, Fachkräftemangel und die gestiegenen Finanzierungskosten treiben die Budgets für Dach-, Fassaden- und TGA-Erneuerungen in eine neue Größenordnung. Bei Büroparks im Münchner Nordosten liegen heute selbst konservativ kalkulierte Sanierungs­etats häufig oberhalb der Millionenschwelle. Zusätzliche Belastung entsteht durch das Gebäudeenergiegesetz, das Nachrüstpflichten für Heizung, Dämmung und Mess-technik definieren wird. Eigentümer müssen folglich mehr Kapital binden, sollen aber gleichzeitig ihre Bilanzrelationen und Covenants wahren. Vor diesem Hintergrund gewinnen alternative Modelle der Große Sanierungsprojekte Finanzierung an Bedeutung, die Eigenkapital substituieren oder gänzlich aus der Bilanz verlagern.

Bürgerenergie Projekte als Eigenkapital-Booster

Das Konzept basiert auf einer Projektgesellschaft, die ein konkretes Gebäudeteilvorhaben – etwa ein Quartiersdach für Photovoltaik – finanziert und betreibt. Anteile werden an lokale Bürger, Energiegenossenschaften oder Family Offices ausgegeben. Die Einzahlungen bilden wirtschaftliches Eigenkapital, das von Banken bei der Gesamtkalkulation akzeptiert wird. Für den Immobilieneigentümer entsteht so eine höhere Beleihungsgrenze, ohne dass er Liquidität abzieht.

Struktur und Renditekomponenten

• Anteilskapital mit fester oder variabler Verzinsung auf Gesellschaftsebene.
• Erlöse aus Stromeinspeisung, Mieterstrom oder Rücklieferung in das Gebäudenetz.
• Optionale Exit-Prämie bei Objektverkauf oder Umwandlung der Projektgesellschaft.

Durch diese Aufteilung lassen sich Projekte mit langer Amortisation – beispielsweise eine Dachsanierung inklusive PV und Speicher – schneller starten. Die Bürger partizipieren an regelmäßigen Ausschüttungen, während der Immobilieneigentümer von einem verbesserten ESG-Rating profitiert. Wichtig ist eine klare Governance, damit Stimmrechte der externen Anteilseigner nicht in bauliche Entscheidungen eingreifen. In Bayern hat sich hierfür die GmbH & Co. KG mit Kommanditisten bewährt, da sie eine saubere Trennung von operativem Bau-Risiko und Anleger-­Kontrolle ermöglicht.

Haftungs- und Steuerperspektive

Die Projektgesellschaft bilanziert das technische Asset – beispielsweise eine 500-kWp-PV-Anlage – bei sich. Gebäudehalter führen lediglich einen Gestattungsvertrag und vereinnahmen Nutzungsentgelte. Gewerbesteuerliche Hinzurechnungen beim Eigentümer lassen sich so vermeiden. Zudem wird das Beteiligungskapital als haftendes Eigenkapital der Projektgesellschaft ausgewiesen; für die Bankfinanzierung des Gesamtsanierungspakets verbessert sich der Loan-to-Value-Korridor.

Contracting Energieeffizienz: Bilanzentlastung durch Dienstleistungsmodell

Beim Contracting übernimmt ein spezialisierter Dienstleister Planung, Investition, Bau und Betrieb einer Effizienzmaßnahme. Typisch sind Wärmepumpen­zentralen, Blockheizkraftwerke oder LED-Retrofits. Der Contractor aktiviert die Technik auf seiner Bilanz und verrechnet dem Gebäudeeigentümer eine monatliche Service- oder Einsparpauschale.

Leistungsmodule und Vergütungslogiken

1. Energieliefer-Contracting: Der Contractor verkauft Wärme, Kälte oder Strom zu vereinbarten Arbeitspreisen.
2. Einspar-Contracting: Vergütung erfolgt als Prozentsatz der nachgewiesenen Kostenreduktion gegenüber einem Baseline-Jahr.
3. Anlagenpacht: Fixe Mietrate plus Betriebsführung, geeignet für Lüftungs- und Kältezentralen.

Für den Eigentümer verschiebt sich der Cashflow vom CAPEX in planbare OPEX. Dadurch steigt die Liquiditätsreserve, während das Betriebsrisiko – etwa bei Kompressor- oder Brennerausfall – beim Contractor verbleibt. Unter IFRS 16 ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich, ob das Vertragsverhältnis als Leasing einzustufen ist; bei richtiger Gestaltung bleibt die Technik off-balance.

Wirtschaftliche Kenngrößen

Im Münchner Umland erzielen aktuelle Wärmepumpen-Contracting-Projekte Versorgungskosten von 6,8 ct/kWh Wärme inklusive Wartung. Gegenüber einem fossilen Referenzkessel sinken damit die Vollkosten um rund 15 %, ohne dass Vorinvestitionen notwendig werden. Für LED-Retrofits in Logistik­hallen bewegen sich typische Einsparquoten bei 30 % Strom und 50 % Wartungsaufwand; die Contracting-Raten liegen meist 10 % unterhalb der bisherigen Nettokosten.

Synergiepotenziale in kombinierten Strukturen

Beide Modelle lassen sich in einem Multi-Asset-Ansatz verbinden: Eine Bürgerenergiegesellschaft finanziert die Photovoltaik, während ein Contractor die Wärmeerzeugung übernimmt. Der Gebäudeeigentümer orchestriert lediglich die Schnittstellen und sichert sich per Rahmenvertrag langfristige Energiepreise. Eine solche Struktur ermöglicht es, selbst hochkomplexe Maßnahmenpakete ohne Überlastung der eigenen Kreditlinien umzusetzen.

„Durch die Mischung aus Bürgerkapital und Dienstleistungsfinanzierung entsteht eine Kapitalstruktur, die sowohl Banken als auch Aufsichtsräte in der Regel akzeptieren.“

Ansprechpartner für die technische Konzeption, die Wirtschaftlichkeitsberechnung und das Ausschreibungsmanagement ist das Expertenteam von BETSA. Nutzen Sie das Anfrageformular, um eine unverbindliche Projektanalyse zu starten.

Kalkulationsparameter und Bankanforderungen im Detail

Für die erfolgreiche Große Sanierungsprojekte Finanzierung erwarten bayerische Geschäfts- und Förderbanken heute einen belastbaren Maßnahmenkatalog mit Einzelpositionen nach DIN 276. Entscheidend sind realistische Benchmarks für Baupreisindex, Lohnzuschläge sowie Energiekostenszenarien. Praktisch hat sich der Ansatz bewährt, die künftigen Betriebskosten über 20 Jahre abzubilden und die Einsparungen – insbesondere aus Contracting Energieeffizienz – als Tilgungsäquivalent auszuweisen. Das verbessert den Debt-Service-Coverage-Ratio spürbar. Kreditinstitute wie die LfA Bayern akzeptieren darüber hinaus eigenkapitalähnliche Mittel aus Bürgerenergie Projekte als Nachrang, sofern die Gesellschafterverträge ein verlustteilnahmepflichtiges Risiko vorsehen.

Aktuelle Förderkulisse in Bayern

Neben der klassischen KfW 261 können Investoren das bayerische Programm „EnergieSystemHaus“ nutzen, das nicht nur Neubauten, sondern auch komplexe Sanierungspakete unterstützt. Förderfähig sind Photovoltaik, Wärmepumpen, Speicher und intelligente Messsysteme, sofern der Primärenergiebedarf um mindestens 30 Prozent sinkt. Bei kombinierter Beantragung mit Contracting Energieeffizienz lässt sich der Tilgungszuschuss bis auf 22,5 % der förderfähigen Kosten steigern. In der Praxis wird der Antrag häufig durch den Contractor gestellt, um Friktionen bei der Mittelverwendung zu vermeiden; der Gebäudeeigentümer profitiert indirekt über niedrigere Servicepauschalen.

Vergabe- und Vertragsgestaltung

Sobald mehrere Fremd- und Eigenkapitalquellen involviert sind, rückt das Vergaberecht in den Fokus. Kommunale oder staatsnahe Eigentümer müssen die VOB/A bzw. UVgO einhalten. Bei Bürgerenergie Projekte wird die Finanzierungsbeteiligung dabei nicht als öffentliche Beauftragung gewertet, sofern keine gesicherte Abnahmeverpflichtung besteht. In den Verträgen empfiehlt sich eine Schnittstellen-Matrix, die Bauzeiten, Abnahmeprozeduren und Mängelansprüche sauber zwischen Generalunternehmer, Contractor und Projektgesellschaft verteilt. Ein häufig genutztes Modell ist der modulare EPC-Vertrag, in dem der Contractor als „Design-Builder“ auftritt und nach Inbetriebnahme in eine Pacht- oder Energielieferbeziehung wechselt.

Technische Qualitätssicherung und Monitoring

Die Bankfähigkeit eines Sanierungspakets hängt wesentlich von der verlässlichen Performance der eingebauten Technik ab. Sensordaten aus intelligenten Messsystemen werden daher schon während der Bauphase erfasst, um Soll-Ist-Vergleiche anzustellen. Für Contracting Energieeffizienz müssen Kalibrierstrecken definiert sein, damit Abrechnungen rechtssicher bleiben. In München setzen sich vermehrt Cloud-basierte Plattformen durch, die sowohl Fremdfirmenzugänge als auch ESG-Reporting-Schnittstellen bereitstellen. Investoren bekommen dadurch quartalsweise Dashboards, welche die Cashflows aus Bürgerenergie Projekte und Contractor-Raten zusammenführen und den internen Zinsfuß des Gesamtportfolios ausweisen.

Risikomanagement und Versicherung

Langfristige Kreditverträge verlangen ein belastbares Risikokonzept. Elementar ist eine Montageversicherung, die auch Bauleistungsunterbrechungen abdeckt, etwa wenn Fachpersonal kurzfristig ausfällt. Für Photovoltaikanlagen innerhalb von Bürgerenergie Projekte wird in Bayern häufig eine All-Risk-Police inklusive Minderertragsgarantie gefordert. Parallel schließen Contractor Service-Level-Agreements ab, die Verfügbarkeiten von mindestens 97 % zusichern und Strafzahlungen bei Unterschreitung vorsehen. Diese Klauseln wirken sich positiv auf die Beleihungswerte aus, weil sie Ertragsausfälle kompensieren können.

Steuer- und Bilanzimplikationen

Bei der Konsolidierung mehrerer Finanzierungsschienen stellt sich die Frage nach der Bilanzierungspflicht der Technik beim Eigentümer. Wird Contracting Energieeffizienz korrekt strukturiert, verbleiben die Anlagengüter außerbilanziell. Gleichzeitig gilt es, gewerbesteuerliche Hinzurechnungen zu vermeiden: Durch kürzere Pachtlaufzeiten und eindeutige Betreiberverantwortung des Contractors wird der sogenannte fiktive Zinsanteil reduziert. Für Bürgerenergie Projekte kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG greifen, sofern Photovoltaik und Speicher der reinen Energieversorgung dienen und keine sonstigen Geschäftsaktivitäten stattfinden.

Fazit

Große Sanierungsprojekte gelingen in Bayern dann optimal, wenn Finanzierung, Technik und Betrieb synergetisch verzahnt werden. Eigenkapitalschonung entsteht durch die Kombination aus Bürgerenergie Projekte und Contracting Energieeffizienz, während gezielte Förderungen und clevere Vertragsmodelle die Bankanforderungen erfüllen. Entscheider sollten frühzeitig eine detailgenaue Kosten- und Risikostruktur erarbeiten, modulare EPC-Verträge prüfen und digitale Monitoring-Systeme implementieren. Wer diese Punkte beachtet, sichert sich stabile Cashflows, verbessert das ESG-Profil und bewahrt zugleich seine Kreditlinien für künftige Investments.

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