Barrierefreies Bauen in Bayern: Richtlinien und Best Practices

Barrierefreiheit ist längst kein Nischenthema mehr. Unternehmen und Investoren im Großraum München stehen vor der Aufgabe, Bestandsimmobilien fit für eine älter werdende Gesellschaft und strengere ESG-Vorgaben zu machen. Barrierefreies Bauen in Bayern erhöht den Gebäudewert, reduziert Haftungsrisiken und verbessert die Vermietbarkeit. Der Beitrag zeigt, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen gelten, welche Förderungen greifen und wie sich anspruchsvolle Projekte sicher umsetzen lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Statistiken des Bayerischen Landesamtes für Statistik belegen: Bis 2035 wird jeder dritte Bayer über 65 Jahre alt sein. Die Nachfrage nach stufenlosen Arbeits- und Wohnflächen steigt damit rasant. Parallel erhöhen EU-Taxonomie, GEG und ESG-Reporting den Druck, soziale Kriterien nachweisbar zu erfüllen. Wer barrierefrei baut oder saniert, erfüllt wichtige Kennzahlen und sichert langfristig Rendite und Reputation.

Auch die Bayerische Bauordnung (BayBO) verpflichtet schon heute Bauherren, öffentlich zugängliche Gebäude sowie Wohnanlagen ab bestimmten Größen barrierefrei zu gestalten. Für Bestandsobjekte gilt bei wesentlichen Umbaumaßnahmen das Gebot der „wirtschaftlich zumutbaren“ Anpassung. Für Projekte im sechsstelligen Bereich sind diese Anforderungen in der Regel relevant.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Der aktuelle „Immobilienreport Bayern“ beziffert den Leerstand barrierefreier Büroflächen in München auf unter zwei Prozent. Bei Wohnflächen liegt die Quote sogar unter einem Prozent. Gleichzeitig geben 68 Prozent der befragten Facility-Manager an, dass barrierefreie Ausstattung höhere Mieten rechtfertigt. Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigen zudem einen 8-bis-12-prozentigen Wertaufschlag für zertifizierte barrierefreie Gebäude.

Im Gewerbebereich gewinnt das Thema Arbeitsschutz hinzu: Das neue Arbeitsschutzkontrollgesetz verpflichtet Arbeitgeber, ergonomische und leicht zugängliche Arbeitsplätze zu schaffen. Unternehmen erwarten daher von Vermietern klar nachweisbare Standards.

Förderprogramme & Gesetze

Neben der BayBO wirken bundesrechtliche Vorgaben wie das Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) und die Muster-DIN 18040. Bayern hat die Norm in großen Teilen in die Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (VV-TB) übernommen. Für Wohngebäude gilt Teil 2 der DIN, für öffentliche und gewerbliche Gebäude Teil 1.

Die Förderung barrierefrei Bayern erfolgt über mehrere Töpfe. Die KfW-Programme 159 und 455-B bieten zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse. Ergänzend gewährt der Bayerische Wohnungsbau-Fonds Mittel für barrierefreie Sanierung Bayern. Seit 2022 können auch Gewerbeobjekte über das Programm „Regeneratives Arbeiten“ der LfA Förderbank Bayern Zuschüsse für barrierearme Zugänge erhalten.

Bayern koppelt viele Zuschüsse an eine Fachplanung durch zertifizierte Experten. Eine frühe Abstimmung mit Planern wie BETSA reduziert Ablehnungsquoten und verkürzt Genehmigungswege erheblich.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Erstellen Sie zuerst ein belastbares Nutzungskonzept. Entscheidend ist, welche Zielgruppen das Gebäude künftig bedienen soll. Bürokomplexe benötigen andere Lösungen als gehobene Serviced Apartments. Ein digitaler Gebäudescanner liefert exakte Bestandsdaten. So lassen sich Höhenunterschiede, Türbreiten und Leitungswege früh erkennen.

Im nächsten Schritt folgt eine GAP-Analyse zwischen Ist-Zustand und DIN 18040. Priorisieren Sie Maßnahmen nach Kosten-Nutzen-Verhältnis: stufenlose Haupteingänge, automatische Türsysteme, großzügige Bewegungsflächen in Fluren, rutschhemmende Böden sowie kontrastreiche Beschilderung. Achten Sie auf Schnittstellen zu Brandschutz und Schallschutz, um Mehrkosten zu vermeiden.

Die Finanzierungsstruktur sollte Fördermittel, Eigenkapital und Fremdkapital kombinieren. Eine häufig genutzte Strategie ist die Bündelung mehrerer Förderlinien in einem Rahmenvertrag. BETSA erstellt hierfür eine integrierte Fördermatrix, die Fristen, Anforderungen und Auszahlungstermine abbildet. So behalten Investoren den Cashflow im Griff.

Umsetzung & Bauleitung

Barrierefreie Umbauten erfordern präzise Bauabläufe, da viele Gewerke gleichzeitig eingreifen. Ein zentrales BIM-Modell erleichtert die Koordination von Trockenbau, Haustechnik und Innenausbau. Achten Sie auf zertifizierte Produkte: Türen nach EN 12217, Aufzüge gemäß EN 81-70 und Bodenbeläge mit Rutschsicherheitsklasse R10 oder höher.

Während der Bauphase empfiehlt sich eine stufenweise Abnahme. Jedes Gewerk erstellt ein Prüfprotokoll, das direkt ins digitale Bautagebuch fließt. So lassen sich Abweichungen umgehend korrigieren. Im Großraum München hat sich zudem das Verfahren der „laufenden Fachbauüberwachung“ etabliert. BETSA setzt dafür eigene Sachverständige ein, die DIN-Konformität täglich verifizieren.

Nach Fertigstellung folgt die Nutzerabnahme. Testen Sie Wegeketten mit Personen unterschiedlicher Mobilitätsgrade. Dokumentieren Sie Ergebnisse fotografisch und in Form von Checklisten. Dieses Vorgehen sichert Gewährleistungsansprüche und erleichtert spätere ESG-Audits.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein internationaler Technologiekonzern in Garching modernisierte 2023 sein Headquarter mit BETSA. Die Maßnahmen umfassten bodengleiche Eingänge, sensorische Türsysteme und höhenverstellbare Empfangstresen. Ergebnis: Eine um 15 Prozent gesteigerte Flächennettorendite, weil Teilflächen an Start-ups mit erhöhtem Compliance-Fokus vermietet werden konnten.

Für Unternehmen zählt auch die Mitarbeiterbindung. Laut IHK-Studie bleibt Fachpersonal mit besonderen Bedürfnissen im Schnitt zwei Jahre länger im Unternehmen, wenn barrierefreie Arbeitsplätze bereitstehen. Investitionen zahlen sich damit doppelt aus.

Luxuswohnungen & Private Estates

Im Premium-Segment erwarten Käufer heute eine „unsichtbare“ Barrierefreiheit. Bodentiefe Duschen, schwellenlose Terrassenzugänge und passive Türantriebe lassen sich so integrieren, dass das Design nicht leidet. Ein behindertengerechter Umbau Bayern steigert dabei den Wiederverkaufswert signifikant. Maklerberichte aus Grünwald zeigen Preisaufschläge von bis zu 20 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten ohne Zertifizierung.

Wichtig ist die Auswahl hochwertiger Materialien. Echtholzdielen mit geringer Fugenbreite verhindern Stolperkanten. Smarte Lichtsteuerungen unterstützen Seh- und Hörgeschädigte. BETSA kombiniert diese Features mit Sicherheits- und Energiestandards, um Förderkriterien zu erfüllen.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Im Retail-Bereich entscheidet Barrierefreiheit über Umsatz. Eine Studie des HDE zeigt: 26 Prozent der Kunden brechen den Einkauf ab, wenn sie Hindernisse erleben. In einem Münchner Luxus-Kaufhaus optimierte BETSA Flucht- und Bewegungsflächen, installierte Kassentresen mit variabler Arbeitshöhe und digitale Leitsysteme in drei Sprachen. Der Umsatz stieg um neun Prozent binnen sechs Monaten.

Für Investoren relevant: Die BayBO fordert für Verkaufsstätten mit mehr als 400 Quadratmetern nutzbarer Fläche barrierefreie Kunden-WC-Anlagen. Wer diese Vorgabe ignoriert, riskiert Nutzungsuntersagungen. Eine frühzeitige Machbarkeitsanalyse vermeidet böse Überraschungen.

Fazit

Barrierefreies Bauen in Bayern verbindet gesellschaftliche Verantwortung mit messbaren wirtschaftlichen Vorteilen. Klare Regularien, attraktive Förderungen und eine hohe Nutzerakzeptanz schaffen stabile Rahmenbedingungen. Entscheider profitieren von höherer Rendite, reduzierten Betriebsrisiken und langfristiger ESG-Konformität. BETSA unterstützt Sie dabei ganzheitlich: von der Bestandsanalyse über die Förderstrategie bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

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