Steuerliche Vorteile von Sanierungsmaßnahmen

Steigende Energiepreise, strengere Klimavorgaben und ein dynamischer Immobilienmarkt erhöhen den Druck auf Eigentümer, ihre gewerblichen Gebäude und hochwertigen Wohnobjekte zukunftssicher zu sanieren. Wer heute in München und Umgebung investiert, will nicht nur den Wert der Immobilie erhalten, sondern auch steuerlich optimal aufgestellt sein. Der folgende Fachbeitrag zeigt, welche steuerlichen Vorteile Sanierungsmaßnahmen bieten, welche Förderkulissen aktuell greifen und wie sich Projekte ab sechsstelliger Größenordnung effizient strukturieren lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die Bundesregierung koppelt Klimaschutzziele immer stärker an energetische Mindeststandards. Das Gebäudeenergiegesetz 2024 verschärft Anforderungen an Dämmung, Anlagentechnik und den Einsatz erneuerbarer Energien. Parallel steigt das Interesse internationaler Investoren an ESG-konformen Assets. Für Münchner Unternehmer, Family Offices und Facility-Manager bedeutet das einen doppelten Handlungsdruck: Wer Sanierungen frühzeitig plant, erschließt steuerliche Abschreibungspotenziale und steigert den Marktwert der Immobilie. Wer dagegen abwartet, riskiert Modernisierungsstau, Wertverluste und künftig höhere CO₂-Kosten.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Nach Angaben des Bundesministeriums für Wirtschaft entfällt in Deutschland rund ein Drittel des Endenergieverbrauchs auf den Gebäudesektor. In Bayern liegt der Anteil sogar leicht höher, da hier der Bestand an Bestandsimmobilien mit Baujahr vor 1980 besonders groß ist. Untersuchungen der IHK München zeigen: Jedes investierte Sanierungseuro kann den Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie laut Gutachterausschuss im Schnitt um das 1,4-Fache erhöhen, sofern die Maßnahme energetische Standards übertrifft und steuerlich optimal strukturiert wird.

Förderprogramme & Gesetze

§7h und §7i EStG – Denkmal-AfA und Sanierungsgebiete
Für Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Objekten oder in ausgewiesenen Sanierungsgebieten lassen sich bis zu neun Prozent der Herstellkosten jährlich über acht Jahre abschreiben, anschließend sieben Prozent über weitere vier Jahre. Unternehmen und Privatvermieter profitieren gleichermaßen, vorausgesetzt, die kommunale Bescheinigung liegt vor.

§35c EStG – Steuerbonus für energetische Sanierung
Seit 2020 können bis zu 20 Prozent der Kosten energetischer Maßnahmen direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden, verteilt über drei Jahre (7 % + 7 % + 6 %). Das betrifft Dämmung, Fenstertausch oder den Einsatz erneuerbarer Energien. Bei gemischt genutzten Gewerbeimmobilien lassen sich die Aufwendungen anteilig ansetzen.

Sofortabzug von Erhaltungsaufwand
Unternehmer können Reparatur- und Instandhaltungs­kosten für vermietete Objekte im Jahr der Zahlung als Werbungskosten geltend machen. Übersteigt der Aufwand 15 % der Gebäudekosten innerhalb von drei Jahren, gilt die Maßnahme als anschaffungsnahe Herstellung und muss abgeschrieben werden. Eine vorausschauende Kosten­gliederung mit professioneller Bauleitung verhindert hier steuerliche Stolperfallen.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Die KfW bietet Tilgungszuschüsse und zinsgünstige Darlehen für Effizienzhaus-Standards und Einzelmaßnahmen. Kombinieren Unternehmen BEG-Förderung mit steuerlicher Abschreibung, entsteht ein doppelter Liquiditätsvorteil. Wichtig: Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage für AfA und Steuerbonus – eine präzise Projektkalkulation ist daher unerlässlich.

Kommunale Anreize im Großraum München
Einige Landkreise vergeben Zusatzboni für Photovoltaik, Dachbegrünung oder Regenwasser­management. Diese Zuschüsse sind häufig kumulierbar, müssen aber vor Auftragsvergabe beantragt werden. Die Gespräche mit Bauamt und Denkmalschutz beginnen idealerweise parallel zur Entwurfsplanung.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Eine steueroptimierte Sanierung startet mit einer detaillierten Bestandsaufnahme. Ein energetischer Gebäude­energieausweis, eine Bauteilöffnung zur Ermittlung der Substanz und ein Gutachten zur Restnutzungsdauer bilden die Grundlage für die Abschreibungsstrategie. In der Finanzierungsphase lohnt es sich, Bankdarlehen mit langen Zinsbindungen mit KfW-Mitteln zu kombinieren. Die Tilgungszuschüsse senken die effektive Gesamtrendite, während Sonderabschreibungen die Steuerlast im Betrachtungszeitraum mindern. In vielen Fällen empfiehlt sich eine Objektgesellschaft (GmbH & Co. KG), um Ertrags- und Grunderwerbsteuer­effekte separat zu steuern.

Wichtig ist außerdem eine phasengerechte Kostentrennung. Werden energetische Maßnahmen getrennt von rein ästhetischen Arbeiten ausgeschrieben, erhöht das den ansetzbaren Betrag nach §35c EStG. Eine gemeinsame Vergabe an einen Generalübernehmer wie BETSA minimiert Schnittstellenrisiken, ohne die steuerliche Separierung zu gefährden: Die Rechnungslegung kann aufgeteilt werden, während die Bauleitung aus einer Hand erfolgt.

Umsetzung & Bauleitung

Während der Bauphase entscheidet die Dokumentation über den späteren Steuerbonus. Rechnungen müssen förderfähige Positionen eindeutig ausweisen, Nachweise zur Einhaltung technischer Mindestanforderungen gehören in die Bauakte. Ein erfahrener Bauleiter achtet darauf, dass Materialchargen und U-Werte lückenlos erfasst werden. Bei denkmalgeschützten Gewerbeobjekten ist zudem ein Verzeichnis der Originalsubstanz anzulegen, um die AfA-Bemessungsgrundlage sauber abzugrenzen.

Zeitlich versetztes Bauen kann steuerlich sinnvoll sein. Wird beispielsweise zuerst die energetische Gebäudehülle optimiert, startet der §35c-Zeitraum, während Innenausbau und Smart-Building-Technik in einem Folgejahr als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig sind. Eine vorausschauende Taktung schützt die Liquidität und glättet den Cashflow.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein Münchner Mittelständler ließ seine 4.000 m² große Firmenzentrale zum Effizienzgebäude 55 umbauen. Durch Dämmung, hybride Lüftung und PV-Anlage sanken die Energiekosten um 48 %. Die steuerliche AfA nach §7f EStG plus BEG-Zuschuss finanzierte rund 35 % der Investition. Die verkürzte Restnutzungsdauer erleichterte zudem eine höhere Fremdkapitalaufnahme.

Luxuswohnungen & Private Estates

Bei einem denkmalgeschützten Stadtpalais nahe Maximilianstraße wurden historische Fassaden restauriert, während die Haustechnik auf Wärmepumpe und BHKW umgestellt wurde. Der Eigentümer setzte die Denkmalschutz-AfA nach §7i EStG an und kombinierte sie mit dem Energiebonus des Landesamts für Denkmalpflege. Die Wertsteigerung übertraf die Baukosten um rund 25 % laut aktuellem Verkehrswertgutachten.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Münchner Fonds sanierte ein 1960er Kaufhaus zu einer Mixed-Use-Immobilie mit Retail, Gastronomie und Coworking. Durch Aufteilung der Baukosten auf Kernsanierung, Mieterausbau und Brandschutz konnte der Erhaltungsaufwand sofort abgesetzt werden, während die Umnutzung steuerlich aktivierbar bleibt. Ein Vorsteuerabzug von 19 % auf alle Gewerke verbesserte zusätzlich die Rendite.

Fazit

Sanierungsmaßnahmen eröffnen Eigentümern im Großraum München erhebliche steuerliche Vorteile. Von erhöhten Abschreibungssätzen über Direktboni bis zu zinsgünstigen KfW-Darlehen reicht die Palette der Instrumente. Voraussetzung ist jedoch eine frühzeitige, integrierte Planung, damit Förderfristen, Baurecht und Steuerrecht nahtlos zusammenspielen. BETSA begleitet Sie dabei als regionaler Partner mit schlüsselfertiger Umsetzung, transparenter Kostenstruktur und detaillierter Dokumentation für Finanzamt und Förderstellen.

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