Wohnklima optimieren: Lüftungskonzept für sanierte Gewerbeimmobilien in Bayern

Warum dichte Gebäudehüllen ein neues Lüftungskonzept verlangen

Energetisch erneuerte Bürokomplexe und Premium­wohnanlagen im Großraum München erreichen heute Luftdichtheitswerte, die vor wenigen Jahren nur im Passivhaussegment üblich waren. Die Konsequenz: Infiltration durch Fugen sinkt von vormals 0,6 h^-1 auf Werte unter 0,2 h^-1. Damit entfällt der natürliche Luftaustausch, der Feuchtigkeit abführt und Gerüche verdünnt. Bereits bei einer relativen Raumluftfeuchte von 65 % steigt das Schimmelrisiko exponentiell; hochpreisige Innenausbauten aus Massivholz, Naturstein oder Akustikputzen erleiden innerhalb weniger Monate irreversible Schäden. Investoren sehen in solchen Fällen nicht nur Wertverluste, sondern auch mögliche Gewährleistungsansprüche von Mietern oder Käufern.

Hinzu kommt der Komfortaspekt. Studien des Umweltbundesamtes belegen, dass CO₂-Konzentrationen oberhalb von 1 000 ppm die kognitive Leistungsfähigkeit um bis zu 15 % reduzieren. In hochdichten Gebäuden wird dieser Schwellenwert in Besprechungsräumen schon nach 20 Minuten überschritten. Unternehmen im bayerischen Technologie-Cluster haben das Problem erkannt und setzen vermehrt auf bedarfs­geführte Anlagen mit Wärmerückgewinnung, um Produktivitätsverluste zu minimieren und ESG-Kennzahlen zu erfüllen.

Regulatorik und Förderlandschaft 2024

Zentrale Normen und Richtlinien

Für Wohn- und Mischobjekte greift die DIN 1946-6, sobald mehr als ein Drittel der Fenster ausgetauscht oder die Fassade großflächig gedämmt wird. Der Planer muss vier Lüftungsstufen nachweisen: Feuchteschutz, reduzierte Lüftung, Nennlüftung und Intensivlüftung. In reinen Büro- oder Produktionsgebäuden ergänzt die VDI 3803 Blatt 1 diese Vorgaben um Anforderungen an Temperaturgradienten, Schallpegel und Wartungsfreundlichkeit. Parallel verlangt die Arbeitsstättenregel ASR A3.6 eine Außenluft­versorgung von 30 m³ pro Person und Stunde. Wer die Mindestwerte missachtet, riskiert nicht nur bauordnungs­rechtliche Beanstandungen, sondern auch Probleme beim Versicherungsschutz, etwa wenn Folgeschäden wie Schimmel auftreten.

Förderprogramme mit Hebelwirkung

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschuss bis 20 % für Anlagen mit Wärmerückgewinnung, Voraussetzung ist ein individueller Sanierungsfahrplan.
• Bayerisches Förderpaket „Nachhaltige Gewerbeimmobilie“: Tilgungszuschuss bis 30 % bei Kombination mit KfW-Programmen, relevant für modernisierte Büro- oder Handelsflächen.
• Kommunalrichtlinie: Förderfähig sind Lüftungssysteme in Nichtwohngebäuden der öffentlichen Hand, wovon viele städtische Liegenschaften in München profitieren.

Die Förderguidelines verlangen eine saubere Schnittstellenplanung zwischen Lüftung, Gebäudeautomation und Wärmeschutz. Ein Generalübernehmer wie BETSA koordiniert die Nachweise, erstellt den Förderantrag und überwacht die Mittelverwendung, damit Deadlines nicht verstreichen und Rückforderungen vermieden werden.

Systematische Planung für hochwertige Bestandsobjekte

Bedarfsermittlung als Grundlage

Ein Lüftungskonzept beginnt mit einer objektspezifischen Last­ermittlung. Neben der Personendichte fließen interne Wärme- und Feuchtequellen wie Serverräume, Küchen oder Fitness­bereiche in die Berechnung ein. In denkmalgeschützten Altstadthäusern wird zudem die Diffusionsfähigkeit historischer Putze berücksichtigt, um Tauwasserausfall in Kapillarsperren zu verhindern. Das Ergebnis ist der Mindest­volumenstrom, der anschließend in ein Anlagen­layout übersetzt wird – zentrale Geräte mit Luftverteilung oder dezentrale Kompaktmodule.

Wirtschaftlichkeitsanalyse

Investoren erwarten belastbare Kennzahlen. Deshalb wird der Kapitalwert eines Lüftungssystems über 20 Jahre ermittelt, einschließlich Energieeinsparung durch Wärmerückgewinnung. Beispielrechnung aus einem Münchner Büro: Eine Anlage mit 84 % Rückwärmezahl reduziert den Heizwärmebedarf um 14 kWh pro m² a. Bei aktuellen Gaspreisen entspricht das einer Kosteneinsparung von 2,10 €/m² a. Addiert man erzielbare Mieterhöhungen für hochwertige Raumluft von 0,50 €/m² a, amortisiert sich das System in knapp fünf Jahren bei 3 % Kalkulationszins.

Integrale Umsetzung

1. BIM-Modellierung zur Kollisionsprüfung mit Tragwerk, Sprinkler und Elektrotechnik.
2. Vorfabrizierte Luftkanal­module, um Bauzeiten und Staubbelastung zu minimieren.
3. Inbetriebnahme mit digitalem Volumenstromprotokoll, damit Facility-Manager Soll-Ist-Werte jederzeit abrufen können.

Nach Übergabe sollten Wartungsverträge Filterwechsel und Hygieneinspektionen gemäß VDI 6022 regeln. Ein datengestütztes Monitoring meldet Druckverluste oder Temperaturdrifts frühzeitig und verhindert Energieeinbußen.

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Komponentenwahl: Effizienz und Wartbarkeit

Die Auswahl der Luftaufbereitungsgeräte entscheidet über Betriebskosten und Instandhaltung gleichermaßen. Für moderne Gewerbeimmobilien in Bayern bewähren sich Rotationswärmetauscher mit hygroskopischer Beschichtung, da sie neben sensibler auch latente Wärme zurückführen und so die Befeuchtungsleistung im Winter reduzieren. Gleichzeitig ist auf eine Gerätebauhöhe von maximal 2,20 Metern zu achten, damit Module durch bestehende Treppenhäuser manövriert werden können. Filterstufen der Klasse ePM1 ≥ 60 % minimieren Feinstaub, während optionale Aktivkohleplatten Gerüche aus Kantinen oder Parkgaragen binden. Alle Komponenten sollten werkzeuglos entnommen werden können; dadurch sinken Servicezeiten um bis zu 30 %.

Schallschutz und Raumakustik

Bayernweit gelten mit der DIN 4109 erhöhte Anforderungen, wenn innerhalb eines Gebäudes mehrere Mietparteien koexistieren. Schalldruckpegel von Lüftungsanlagen dürfen 30 dB(A) in Bürobereichen nicht überschreiten. Praxisorientierte Maßnahmen sind strömungsoptimierte Volumenstromregler, biegeweiche Luftschläuche auf den letzten zwei Metern vor dem Auslass sowie Einbaurahmen mit Gummilagern. In Studios oder Telekonferenzräumen verbessert eine Kombination aus Lochplattendecken und breitbandigen Absorbern die Nachhallzeit, ohne dass der Volumenstrom reduziert werden muss. Das Ergebnis ist ein gleichmäßiges Klangbild, das Telefonate und Teammeetings erleichtert.

Brandschutz und Entrauchung

Sobald Lüftungskanäle Brandabschnitte durchqueren, schreibt die Bayerische Bauordnung selbsttätig schließende Absperrvorrichtungen vor. Besonders in Bestandsbauten ist dabei das Platzangebot knapp. Kompakte Motor-Feuerschutzklappen mit integrierter Dichtung sparen bis zu 120 Millimeter Bautiefe und lassen sich nachträglich in Schächte einschieben. Für Produktionshallen, in denen erhöhte Brandlasten bestehen, empfiehlt sich eine duale Nutzung: Die Zuluftanlage sichert den Normalbetrieb, während dieselben Kanäle im Alarmfall als Rauchabzug dienen. Voraussetzung ist eine reversible Regelstrategie sowie eine temperaturbeständige Isolierung nach Klasse A2-s1, d0.

Digitaler Betrieb und Lifecycle-Management

Mit der Inbetriebnahme endet die Verantwortung des Planers nicht. In München ansässige Asset-Manager verlangen heute ein Building-Operating-System, das alle TGA-Gewerke zentralisiert. Sensoren für Temperatur, Feuchte und CO₂ liefern Echtzeitdaten, die KI-Algorithmen zur Optimierung der Luftwechselrate nutzen. Wird zum Beispiel eine Besprechung spontan verlängert, erhöht das System temporär den Volumenstrom, um die CO₂-Konzentration unter 800 ppm zu halten. Wartungsintervalle verschieben sich durch Condition Monitoring von starren Kalenderzyklen zu zustandsabhängigen Aktionen; das senkt Materialverbrauch und Ausfallrisiken. Ein digitales Logbuch dokumentiert jede Anpassung revisionssicher und erfüllt damit die Vorgaben der ISO 19650 für BIM-basierte Prozesse.

Fazit: Entscheidungen für ein gesundes und wertstabiles Objekt

Hochdichte Gebäudehüllen fordern konsequent geplante Lüftungssysteme, die Feuchte abführen, Energie sparen und den Komfort sichern. Schlüssel zum Erfolg sind eine bedarfsorientierte Komponentenwahl, ein akustisch optimierter Einbau, die frühzeitige Integration von Brandschutz sowie ein datengetriebener Betrieb. Firmenkunden erzielen dadurch kürzere Amortisationszeiten, geringere Haftungsrisiken und nachweislich gesteigerte Nutzerzufriedenheit. Wer diese Aspekte bereits in der Vorplanung berücksichtigt, schafft die Basis für langfristige Wertbeständigkeit und ESG-Konformität.

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