Umbau in München: Planungssicherheit durch präzise Strategie

Druckfaktoren beim Bauen im Bestand in München

Die Verdichtung innerhalb des Mittleren Rings, hohe Bodenpreise und eng getaktete Bauzeitfenster prägen jede Modernisierung in Bayerns Landeshauptstadt. Wer ein Bürogebäude, ein Premium-Mietshaus oder eine Einzelhandelsfläche anpasst, steht vor einer doppelten Herausforderung: Einerseits verlangen ESG-Kriterien und das Gebäudeenergiegesetz 2024 nach klar nachweisbaren Effizienzgewinnen. Andererseits limitiert die Verfügbarkeit von Handwerkskapazitäten die Terminplanung. Im Durchschnitt liegen laut Bayerischem Landesamt für Statistik die Angebotspreise für Bauleistungen um gut 20 Prozent höher als noch vor drei Jahren, während Terminvorläufe von bis zu 40 Wochen keine Seltenheit sind. Eine schlanke, aber belastbare Projektstruktur ist daher keine Option, sondern Grundvoraussetzung.

Gerade bei Bestandsimmobilien im Münchner Zentrum verschärfen enge Zufahrten und strikte Anwohnerauflagen den organisatorischen Aufwand. Staub- und Lärmschutz­konzepte müssen frühzeitig vorliegen, Genehmigungsprozesse laufen digital über das Landratsamt oder analog über die Lokalbaukommission. Verzögerungen in diesem Stadium addieren sich zu späteren Wartezeiten in der Lieferkette. Ein belastbarer Ablauf beginnt somit nicht erst mit der ersten Kernbohrung, sondern mit einer risikoorientierten Genehmigungs- und Lieferkettenanalyse.

Stakeholder-Management und Generalunternehmer-Modelle

Unternehmer mit sechs- bis siebenstelligem Sanierungsbudget steuern heute eine große Anzahl Anspruchsgruppen: Mieter, Asset-Manager, Betriebsräte, Behörden und Finanzierungspartner. Um Zielkonflikte zu minimieren, hat sich in München das Generalunternehmer-Modell bewährt. Ein GU übernimmt Planung, Ausführung und Nachweise, bündelt Gewährleistung und reduziert das Claim-Management auf eine Vertragsbeziehung. Dadurch lassen sich Termin- und Kostenrisiken um bis zu 15 Prozent verringern, wie interne BETSA-Projektauswertungen zeigen.

Wesentliche Erfolgsfaktoren für eine GU-Vergabe sind:

• frühzeitige Einbindung in die Konzeptphase, damit Bau- und Nutzungsanforderungen synchronisiert werden,
• klar definierte Leistungsgrenzen nach VOB/B oder BGB,
• ein digital hinterlegter Terminplan, der Materialverfügbarkeit, Wetterrisiken und behördliche Meilensteine verknüpft.

Besonders wirksam ist das Lean-Taktverfahren, bei dem Gewerke in kurzen, festen Zeitabschnitten arbeiten. Die Transparenz erlaubt es Bauherren, Kosten- und Terminabweichungen tagesaktuell zu bewerten. Ergänzend liefert eine mobile Mängelerfassung Echtzeitdaten für Qualitätsprüfungen und beschleunigt die Abnahmephase.

Finanzielle Leitplanken für Bürogebäude und Gewerbeflächen

Bei Bestandsumbauten in Innenstadtlage entfallen rund 55 Prozent des Budgets auf Technikgewerke, 25 Prozent auf Ausbau und 20 Prozent auf Planung, Genehmigung sowie Interimslösungen. Eine differenzierte Kostenstruktur erhöht die Steuerbarkeit:

1. Harte Kosten wie Rohbau, Haustechnik und Brandschutz werden mit vertraglichen Festpreisen fixiert.
2. Weiche Kosten – Umzüge, Interimsbüros, Kommunikationsmaßnahmen – bleiben flexibel und werden in monatlichen Reportings nachgeführt.
3. Risikopuffer von fünf bis zehn Prozent decken Preissteigerungen bei Stahl, Holz oder Energie ab.

Förderprogramme aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie das bayerische 10 000-Häuser-Programm können bis zu 15 Prozent der förderfähigen Investition tragen. Voraussetzung ist eine förmliche Antragstellung vor Baubeginn und die Einbindung eines bei der Deutschen Energie-Agentur gelisteten Experten. Die Kombination mit grünem Fremdkapital – etwa ESG-Linked Loans – verbessert die Gesamtrendite, da Banken für nachweislich nachhaltige Projekte Zinsabschläge gewähren.

Für Bürogebäude mit Flächen ab 1 000 Quadratmetern empfiehlt sich ein Value-Engineering-Ansatz. Dabei analysiert ein interdisziplinäres Team aus Architekten, TGA-Planern und Betriebswirten jede Baumaßnahme hinsichtlich ihres Beitrags zu langfristigen Betriebskosten, Nutzerkomfort und Vermarktungschancen. Maßnahmen mit geringer Wirtschaftlichkeit werden gestrichen oder auf spätere Phasen verschoben. Das Vorgehen schafft Transparenz gegenüber Investoren und vermindert Nachträge während der Ausführung.

Sollten Sie ein konkretes Modernisierungsvorhaben prüfen, können Sie jederzeit eine unverbindliche Projektanfrage stellen: BETSA Kontaktformular.

Genehmigungsstrategie und Zeitpuffer

Ein Bestandsumbau in der bayerischen Landeshauptstadt beginnt faktisch mit der Einreichung eines vollständigen Bauantrags. Die Lokalbaukommission akzeptiert ausschließlich digitale Planunterlagen im PDF/A-Format; fehlerhafte Layerstrukturen oder fehlende Anlagen verzögern die Bearbeitung um mehrere Wochen. Praxisbewährt ist ein zweistufiges Vorgehen: Zuerst wird eine Voranfrage gestellt, um brandschutztechnische Eckpunkte und Abstandsflächen zu klären. Parallel legt das Planungsteam alle statischen Nachweise an, sodass nach positiver Rückmeldung die Hauptunterlagen binnen zehn Werktagen eingereicht werden können. Auf diese Weise schrumpft das behördliche Risiko deutlich, weil Nachforderungen selten werden. Unternehmer sollten für den gesamten Genehmigungsprozess – inklusive Ausgleichs- und Stellplatznachweisen – mindestens 14 Wochen kalkulieren und einen zusätzlichen Zeitpuffer von fünf Prozent in den Gesamtterminplan integrieren.

Digitale Werkzeuge zur Termin- und Kostenkontrolle

Moderne Projekte in München setzen zunehmend auf Building Information Modeling. Ein konsistentes BIM-Modell reduziert Kollisionen im Ausbau und liefert Mengen für Ausschreibungen per Mausklick. Kombiniert mit 4D-Simulationen lässt sich jede Leistungsphase visuell prüfen, was insbesondere bei engen Innenstadtschnitten wertvolle Orientierung bietet. Ergänzend schaffen cloudbasierte Bautagebücher Transparenz: Arbeitsstunden, Lieferabrufe und Wetterdaten fließen automatisiert in Dashboards, die Projektleiter täglich aktualisieren können. So ist es möglich, Verzug von mehr als zwei Tagen sofort zu erkennen und Gegenmaßnahmen einzuleiten. Erfahrungswerte von BETSA zeigen, dass sich durch diesen datengetriebenen Ansatz Nachträge um bis zu acht Prozent reduzieren lassen.

Nachhaltigkeitsanforderungen und EU-Taxonomie

Seit Inkrafttreten der Taxonomie-Verordnung müssen Bauherren nachweisen, dass ihr Bestandsumbau wesentliche Nachhaltigkeitsziele erfüllt. In München treten hier vor allem drei Prüfpunkte in den Vordergrund: Primärenergiebedarf, Flächenversiegelung und Kreislauffähigkeit der verbauten Materialien. Eine frühe Ökobilanz ermittelt die CO₂-Intensität pro Quadratmeter Bruttogrundfläche. Wird der Zielwert von 300 kg CO₂ nicht unterschritten, drohen Investoren klassifizierte Darlehen zu verlieren. Die Einbindung von Recyclingbeton, modularen Trennwänden und Wärmepumpensystemen senkt die Kennwerte signifikant. Im Gegenzug steigt der Kapitalwert der Immobilie, da Finanzierungspartner für taxonomiekonforme Gebäude günstigere Margen anbieten.

Qualitätsmanagement während der Bauphase

Qualitätssicherung erfolgt heute nicht mehr nur mit händischen Checklisten. In vielen Münchner Projekten kommen 360-Grad-Kameras zum Einsatz, die wöchentlich einen virtuellen Rundgang erzeugen. Architekten und Fachplaner können die Aufnahmen mit dem Soll-BIM abgleichen und Abweichungen früh adressieren. Für sicherheitsrelevante Bauteile, etwa Brandabschottungen, werden QR-Codes angebracht, die Prüfzeugnisse und Wartungsintervalle direkt verlinken. Diese Dokumentation erleichtert die spätere Objektübergabe und minimiert Haftungsrisiken des Generalunternehmers. Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die stichprobenartige Luftdichtigkeitsprüfung, die bereits vor Verkleidung der Installationsschächte erfolgt. So lassen sich Mängel ohne aufwendige Rückbauarbeiten beheben und Terminketten bleiben stabil.

Fazit

Ein Umbau in München erfordert eine präzise Verzahnung von Genehmigungsstrategie, digitaler Planung und nachhaltiger Technologie. Wer den Bauantrag früh absichert, BIM-basierte Kontrollinstrumente einsetzt und Taxonomie-Kriterien konsequent verfolgt, reduziert Kostenrisiken und steigert den Immobilienwert. Firmenkunden sollten daher: erstens den Bauzeitenplan mit mindestens fünf Prozent Puffer versehen, zweitens ein cloudgestütztes Qualitätsmonitoring einführen und drittens nachhaltige Materialien früh in die Leistungsbeschreibung integrieren. So entsteht Planungssicherheit, die sich in stabilen Mieten und geringeren Finanzierungskosten auszahlt.

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