Was kostet eine Wohnungssanierung wirklich? Tipps für eine realistische Budgetplanung
Steigende Energiekosten, veränderte Nutzeranforderungen und strenge Bauvorschriften machen die professionelle Wohnungssanierung zu einem geschäftskritischen Thema. Eigentümer von Bestandsportfolios stehen vor der Aufgabe, den Wert ihrer Immobilien zu sichern und zugleich neue Miet- und ESG-Standards einzuhalten. Eine präzise Budgetplanung ist dabei der Schlüssel zum Erfolg. Der folgende Fachbeitrag zeigt transparent, welche Kostenblöcke bei einer Komplettsanierung typischerweise anfallen, welche regulatorischen Vorgaben Einfluss nehmen und wie sich Reserven solide kalkulieren lassen.
Warum das Thema jetzt relevant ist
Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2020) setzt klare Effizienzziele für Bestandswohnungen. Gleichzeitig zieht die Inflation Material- und Lohnkosten nach oben. Wer Sanierungen verzögert, riskiert daher doppelt: höhere spätere Investitionen und potenzielle Mietausfälle durch sinkende Marktattraktivität. Vor allem institutionelle Eigentümer sehen sich in der Pflicht, Portfolios ESG-konform zu gestalten. Eine belastbare Kostenstrategie liefert Planungssicherheit und stärkt die Position gegenüber Kapitalgebern.
Kostentreiber und typische Preisniveaus
Gewerkeüberblick
Eine ganzheitliche Wohnungssanierung umfasst vier Kerngewerke. Erstens den Rohbau, etwa bei Grundrissänderungen oder statischen Eingriffen. Zweitens Haustechnik für Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro. Drittens Ausbaugewerke wie Trockenbau, Boden- und Wandbeläge. Viertens Oberflächen und Ausstattung, von Türen bis zur Einbauküche. In der Praxis verteilt sich das Budget bei hochwertigen Sanierungen häufig zu je rund 25 Prozent auf diese Blöcke. Abweichungen ergeben sich durch Objektgröße, Denkmalschutz oder lokale Tariflöhne.
Kostenkennwerte pro Quadratmeter
Aktuelle Marktanalysen zeigen für Großstädte folgende Bandbreiten: Eine reine Schönheitsreparatur liegt bei 400 bis 700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine technisch umfassende Kernsanierung bewegt sich zwischen 1 000 und 2 000 Euro pro Quadratmeter. Premium-Ausführungen mit Smart-Home-Elementen und Designerbädern erreichen 2 000 bis 3 000 Euro. Entscheidend ist das Zielniveau des Energieausweises: Für einen Sprung von Effizienzklasse F auf B fallen meist zusätzliche 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter allein für Dämmung und Gebäudetechnik an.
Rechtliche und normative Rahmenbedingungen
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Seit 2020 fasst das GEG die Energiesparverordnung, das Energieeinsparungsgesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen. Wird mehr als zehn Prozent einer Fassaden- oder Dachfläche erneuert, greift der sogenannte Änderungsnachweis. Dann müssen U-Werte für Außenbauteile eingehalten werden. Bei Heizungsersatz gilt ab 2024 schrittweise die Pflicht zum Anteilsbetrieb mit erneuerbaren Energien. Budgetplaner sollten daher früh Wärmepumpen, Solarthermie oder Contracting-Lösungen einpreisen.
DIN-Normen und technische Richtlinien
Elektrische Anlagen müssen nach DIN VDE 0100 Teil 410 mit Fehlerstromschutzschaltern ausgestattet sein. Trinkwasserinstallationen folgen DIN 1988-200 und den Vorgaben des DVGW. Barrierefreies Bauen nach DIN 18040-2 gewinnt an Bedeutung, weil es die Vermietbarkeit im Segment 50 plus sichert. Jede Normanforderung lässt sich in Euro übersetzen: Zusätzliche Schalterhöhen, Bewegungsflächen oder bodenebene Duschen erhöhen die Ausbaukosten um etwa 40 bis 70 Euro pro Quadratmeter Bad.
Fördermittel
KfW-Programm 261 bezuschusst Komplettsanierungen zum Effizienzhaus mit bis zu 25 Prozent Tilgungszuschuss und Höchstbeträgen von 120 000 Euro je Wohneinheit. Einzelmaßnahmen erhalten über BEG EM bis zu 20 Prozent Zuschuss. BAFA legt Zusatzboni auf, wenn Wärmeerzeuger erneuerbare Energien nutzen. Im Budget sollte die Förderung als Reduzierung des Fremdkapitalbedarfs, nicht als absolute Kostensenkung eingepreist werden, da Vorfinanzierung nötig bleibt.
Praxisleitfaden für die Budgetplanung
Ein effektiver Praxisleitfaden zur Budgetplanung einer umfassenden Wohnungssanierung beginnt mit einer gründlichen Voruntersuchung der bestehenden Bausubstanz. Das Ziel dieser Phase ist es, potenzielle Schwächen oder Schadstoffbelastungen zu identifizieren, um Überraschungen während der Bauphase zu minimieren. Ein professionelles Gutachten durch einen unabhängigen Experten ist wesentlich und kann die Grundlage für die spätere Bauleistungsbeschreibung bilden.
Detaillierte Kostenschätzung
Nach der Voruntersuchung folgt eine detaillierte Kostenschätzung gemäß DIN 276. Diese Norm strukturiert Baukosten in verschiedene Kostengruppen, von Grundstückskosten bis hin zu Nebenkosten. Für Wohnungssanierungen stehen insbesondere die Kosten für Bauwerk (KG 300) und technische Anlagen (KG 400) im Fokus. Eine präzise Ermittlung dieser Kostenpunkte, kombiniert mit einem angemessenen Reservepuffer, ermöglicht eine belastbare finanzielle Planung und verhindert unvorhergesehene Mehrkosten während der Umsetzung.
Ausschreibung und Vergabe
Der nächste Schritt umfasst die Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen auf Basis klar definierter Leistungsverzeichnisse. Dabei ist es entscheidend, die Leistungspositionen detailliert zu beschreiben, um Missverständnisse auszuschließen und Kalkulationssicherheit für die ausführenden Firmen zu gewährleisten. Der Einsatz von digitalen Vergabeplattformen kann den Prozess effizienter gestalten und bietet Zugriff auf ein breites Spektrum an qualifizierten Anbietern.
Bauüberwachung und Kostenkontrolle
Eine kontinuierliche Bauüberwachung und Kostenkontrolle während der Ausführungsphase ist entscheidend für den projekterfolg. Regelmäßige Kosten-Soll-Ist-Vergleiche helfen, das Budget im Blick zu behalten und bei Abweichungen zeitnah gegenzusteuern. Digitale Werkzeuge wie Building Information Modeling (BIM) sind dabei nützliche Hilfsmittel, um komplexe Bauabläufe zu visualisieren und Abweichungen frühzeitig zu erkennen.
Häufige Fehler und Vorsichtsmaßnahmen
Ein häufiger Fehler in der Praxis ist die unzureichende Berücksichtigung von Logistikkosten, insbesondere bei Sanierungen in bewohnten Gebäuden. Eingeengte Ladezonen oder beschränkte Lagerflächen können die Abläufe erheblich beeinflussen und die Bauzeit verlängern. Eine gründliche Analyse der benötigten Entsorgungsmaßnahmen für kontaminierte Baustoffe im Voraus kann ebenfalls erhebliche spätere Mehrkosten vermeiden.
Strategien zur Finanzierung
Bei der Finanzierungsstrategie für Sanierungsprojekte ist eine sorgfältige Abwägung zwischen klassischen Bankdarlehen und alternativen Finanzierungsmodellen, wie Debt-Fonds, wichtig. Während erstere mit langfristiger Zinsbindung und Sondertilgungsmöglichkeiten attraktiv sein können, bieten Debt-Fonds flexible Finanzierungsstrukturen. Ein fundiertes Verständnis der steuerlichen Vorteile durch Abschreibungen und Sonder-Afa kann ebenfalls signifikant zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit beitragen.
Fazit
Eine fundierte Budgetplanung für Wohnungssanierungen erfordert klare Kosteneinordnung, aktuelle Marktbeobachtungen und einen robusten Puffer für Unvorhergesehenes. Integrierte Normen- und Fördermaßnahmen sind essenziell zur Vermeidung von kostenintensiven Nachträgen und zur Sicherstellung der Rendite eines Projekts.
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